关于印发《青岛市商品房销售合同网上备案和登记办法》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-06-23 09:50:25   浏览:9841   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

关于印发《青岛市商品房销售合同网上备案和登记办法》的通知

山东省青岛市人民政府办公厅


青政办发〔2005〕28号
关于印发《青岛市商品房销售合同网上备案和登记办法》的通知(二○○五年六月二日)


各区、市人民政府,市政府各部门,市直各单位:
  现将《青岛市商品房销售合同网上备案和登记办法》印发给你们,望认真贯彻执行。




青岛市商品房销售合同网上备案和登记办法


  第一条 为了提高商品房交易信息的透明度,规范商品房销售行为,保障交易公平公正,根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本市行政区域内新建商品房的认购、销售(包括预售和现售,下同),均应当按照本办法规定进行合同网上备案和登记。
  第三条 市国土资源和房屋管理局负责全市商品房销售合同网上备案和登记的行政管理工作。
  市房地产交易中心和各县级市及崂山区、城阳区、黄岛区房产管理部门所属的商品房销售合同备案和登记机构(以下简称备案和登记机构)按照职责分工负责辖区内商品房销售合同网上备案和登记的具体工作。
  第四条 市国土资源和房屋管理局和各县级市及崂山区、城阳区、黄岛区房产管理部门在审批商品房预售许可证时,应当将房地产开发企业的识别卡移交给备案和登记机构办理网上用户认证。
  未经预售直接现售商品房的,备案和登记机构应当在受理新建商品房房地产权属证明和房地产开发企业的识别卡后,按照规定办理网上用户认证。
  第五条 对取得商品房预售许可证或者新建商品房房地产权属证明的房地产开发企业,备案和登记机构应当通过网上操作系统,即时公布下列信息:
  (一)商品房预售许可证或者新建商品房权属证明;
  (二)商品房物业管理区域的规划平面布置图、建筑分层平面图;
  (三)商品房的楼盘表,包括总的单元(套)数,以及每单元(套)的部位、结构、面积等测绘结果;
  (四)商品房项目概况、配套设施及公共配套情况;
  (五)房地产抵押、查封等权利限制情况;
  (六)商品房销售合同的示范文本;
  (七)商品房拟销售价格。
  第六条 本办法第五条第(六)项规定的商品房销售合同的示范文本采用国家、省、市工商行政管理部门和建设行政主管部门制定的商品房买卖合同文本。
  房地产开发企业需要使用自制的商品房销售合同格式条款(包括补充的格式条款)的,应当在依法办理有关手续后,即时提交给备案和登记机构变更网上的合同文本。
  第七条 本办法第五条第(七)项规定的商品房拟销售价格,由房地产开发企业在领取商品房预售许可证或者新建商品房房地产权属证明时,向备案和登记机构申报。
  房地产开发企业需要调整其商品房拟销售价格的,可以向备案和登记机构办理网上变更手续。
  第八条 已在网上公布可供销售的商品房,购房人要求购买的,房地产开发企业不得拒绝。暂不销售需要预留的商品房,应当在网上公示预留期限。
  在取得商品房预售许可证前,房地产开发企业不得以预订、预约等方式进行销售活动。
  第九条 商品房认购协议签订后,双方当事人应当在规定期限内签订商品房预售合同,逾期未签订商品房预售合同的,网上认购协议备案将自动撤销,恢复“可售”标识。因特殊原因需保留备案登记的,当事人应当事先告知备案和登记机构。
  第十条 商品房销售的当事人双方应当根据网上公布的示范合同文本,协商拟订合同条款。
  商品房销售合同经当事人双方确认后,由房地产开发企业通过网上操作系统,将合同文本传送至备案和登记机构办理备案和进行房地产登记申请。
  购房人应当在商品房销售合同文本上输入相关的个人信息,并设置密码。
  第十一条 备案和登记机构应当即时完成网上传送的商品房销售合同文本的核校,给予合同编号,并通过网上操作系统,发送合同备案证明和房地产登记申请受理书,并同时在商品房的楼盘表内注明该单元(套)商品房已销售。
  第十二条 房地产开发企业应当打印已取得备案证明的商品房销售合同和房地产登记申请受理书,并与购房人共同在书面合同上签名(盖章)。
  第十三条 商品房现售的购房人在办理合同网上备案和登记申请后,可以按照规定持房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同和其他规定的登记材料申办房地产权证。
  第十四条 在申请房地产权证前,当事人双方经协商一致,需要变更商品房销售合同条款或解除商品房销售合同的,应当由当事人双方持身份证明、房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同、变更或解除合同的书面协议和其他规定的登记材料,向备案和登记机构办理变更或注销合同备案申请的手续。
  发生前款情形的,备案和登记机构应当通过网上操作系统,及时在商品房的楼盘表内注明该单元(套)商品房销售合同的变更情况或商品房销售合同已解除。
  第十五条 备案和登记机构应当建立开发、销售企业的信用档案,定期向社会公布其诚信情况。
  第十六条 备案和登记机构应当定期汇总、分析和发布新建商品房的交易信息,并提供网上公开查询服务。
  第十七条 本办法自2005年7月1日施行。


下载地址: 点击此处下载

中华人民共和国个人所得税法

全国人民代表大会


中华人民共和国主席令(九届第22号)

《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国个人所得税法〉的决定》已由中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议于1999年8月30日通过,现予公布,自公布之日起生效。

                 中华人民共和国主席 江泽民
                          1999年8月30日


全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国个人所得税法》的决定


(1999年8月30日第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 中华人民共和国主席令第二十二号公布 自公布之日起施行)

第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议决定对《中华人民共和国个人所得税法》作如下修改:
一、删去第四条第二项中的“储蓄存款利息”。
二、增加一条,作为第十二条:“对储蓄存款利息所得征收个人所得税的开征时间和征收办法由国务院规定。”
此外,根据本决定对部分条文的顺序作相应调整。
本决定自公布之日起生效。
《中华人民共和国个人所得税法》根据本决定作相应的修改,重新公布。


中华人民共和国个人所得税法(第二次修正)

(1980年9月10日第五届全国人民代表大会第三次会议通过 根据1993年10月31日第八届全国人民代表大会常务委员会第四次会议《关于修改〈中华人民共和国个人所得税法〉的决定》第一次修正 根据1999年8月30日第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国个人所得税法〉的决定》第二次修正)

第一条 在中国境内有住所,或者无住所而在境内居住满一年的个人,从中国境内和境外取得的所得,依照本法规定缴纳个人所得税。
在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人,从中国境内取得的所得,依照本法规定缴纳个人所得税。
第二条 下列各项个人所得,应纳个人所得税:
一、工资、薪金所得;
二、个体工商户的生产、经营所得;
三、对企事业单位的承包经营、承租经营所得;
四、劳务报酬所得;
五、稿酬所得;
六、特许权使用费所得;
七、利息、股息、红利所得;
八、财产租赁所得;
九、财产转让所得;
十、偶然所得;
十一、经国务院财政部门确定征税的其它所得。
第三条 个人所得税的税率:
一、工资、薪金所得,适用超额累进税率,税率为百分之五至百分之四十五(税率表附后)。
二、个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得,适用百分之五至百分之三十五的超额累进税率(税率表附后)。
三、稿酬所得,适用比例税率,税率为百分之二十,并按应纳税额减征百分之三十。
四、劳务报酬所得,适用比例税率,税率为百分之二十。对劳务报酬所得一次收入畸高的,可以实行加成征收,具体办法由国务院规定。
五、特许权使用费所得,利息、股息、红利所得,财产租赁所得,财产转让所得,偶然所得和其他所得,适用比例税率,税率为百分之二十。
第四条 下列各项个人所得,免纳个人所得税:
一、省级人民政府、国务院部委和中国人民解放军军以上单位,以及外国组织、国际组织颁发的科学、教育、技术、文化、卫生、体育、环境保护等方面的奖金;
二、国债和国家发行的金融债券利息;
三、按照国家统一规定发给的补贴、津贴;
四、福利费、抚恤金、救济金;
五、保险赔款;
六、军人的转业费、复员费;
七、按照国家统一规定发给干部、职工的安家费、退职费、退休工资、离休工资、离休生活补助费;
八、依照我国有关法律规定应予免税的各国驻华使馆、领事馆的外交代表、领事官员和其他人员的所得;
九、中国政府参加的国际公约、签订的协议中规定免税的所得;
十、经国务院财政部门批准免税的所得。
第五条 有下列情形之一的,经批准可以减征个人所得税:
一、残疾、孤老人员和烈属的所得;
二、因严重自然灾害造成重大损失的;
三、其他经国务院财政部门批准减税的。
第六条 应纳税所得额的计算:
一、工资、薪金所得,以每月收入额减除费用八百元后的余额,为应纳税所得额。
二、个体工商户的生产、经营所得,以每一纳税年度的收入总额,减除成本、费用以及损失后的余额,为应纳税所得额。
三、对企事业单位的承包经营、承租经营所得,以每一纳税年度的收入总额,减除必要费用后的余额,为应纳税所得额。
四、劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得、财产租赁所得,每次收入不超过四千元的,减除费用八百元;四千元以上的,减除百分之二十的费用,其余额为应纳税所得额。
五、财产转让所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额。
六、利息、股息、红利所得,偶然所得和其它所得,以每次收入额为应纳税所得额。
个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分,按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。
对在中国境内无住所而在中国境内取得工资、薪金所得的纳税义务人和在中国境内有住所而在中国境外取得工资、薪金所得的纳税义务人,可以根据其平均收入水平、生活水平以及汇率变化情况确定附加减除费用,附加减除费用适用的范围和标准由国务院规定。
第七条 纳税义务人从中国境外取得的所得,准予其在应纳税额中扣除已在境外缴纳的个人所得税税额。但扣除额不得超过该纳税义务人境外所得依照本法规定计算的应纳税额。
第八条 个人所得税,以所得人为纳税义务人,以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。在两处以上取得工资、薪金所得和没有扣缴义务人的,纳税义务人应当自行申报纳税。
第九条 扣缴义务人每月所扣的税款,自行申报纳税人每月应纳的税款,都应当在次月七日内缴入国库,并向税务机关报送纳税申报表。
工资、薪金所得应纳的税款,按月计征,由扣缴义务人或者纳税义务人在次月七日内缴入国库,并向税务机关报送纳税申报表。特定行业的工资、薪金所得应纳的税款,可以实行按年计算、分月预缴的方式计征,具体办法由国务院规定。
个体工商户的生产、经营所得应纳的税款,按年计算,分月预缴,由纳税义务人在次月七日内预缴,年度终了后三个月内汇算清缴,多退少补。
对企事业单位的承包经营、承租经营所得应纳的税款,按年计算,由纳税义务人在年度终了后三十日内缴入国库,并向税务机关报送纳税申报表。纳税义务人在一年内分次取得承包经营、承租经营所得的,应当在取得每次所得后的七日内预缴,年度终了后三个月内汇算清缴,多退少补。
从中国境外取得所得的纳税义务人,应当在年度终了后三十日内,将应纳的税款缴入国库,并向税务机关报送纳税申报表。
第十条 各项所得的计算,以人民币为单位。所得为外国货币的,按照国家外汇管理机关规定的外汇牌价折合成人民币缴纳税款。
第十一条 对扣缴义务人按照所扣缴的税款,付给百分之二的手续费。
第十二条 对储蓄存款利息所得征收个人所得税的开征时间和征收办法由国务院规定。
第十三条 个人所得税的征收管理,依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定执行。
第十四条 国务院根据本法制定实施条例。
第十五条 本法自公布之日起施行。
个人所得税税率表一 (工资、薪金所得适用)
级 数 全月应纳税所得额 税率(%)
1 不超过500元的 5
2 超过500元至2000元的部分 10
3 超过2000元至5000元的部分 15
4 超过5000元至20000元的部分 20
5 超过20000元至40000元的部分 25
6 超过40000元至60000元的部分 30
7 超过60000元至80000元的部分 35
8 超过80000元至100000元的部分 40
9 超过100000元的部分 45
(注:本表所称全月应纳税所得额是指依照本法第六条的规定,以每月收入额减除费用八百元后的余额或者减除附加减除费用后的余额。)
个人所得税税率表二 (个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得适用)
级 数 全年应纳税所得额 税率(%)
1 不超过5000元的 5
2 超过5000元至10000元的部分 10
3 超过10000元至30000元的部分 20
4 超过30000元至50000元的部分 30
5 超过50000元的部分 35
(注:本表所称全年应纳税所得额是指依照本法第六条的规定,以每一纳税年度的收入总额,减除成本、费用以及损失后的余额。)




这个医院构成“单位受贿罪”吗?

万欣 律师


药品购销中的回扣等问题成因复杂,由来已久,实践中给予、收受回扣的情况,尤其是单位收受回扣的使用情况极为复杂。目前有一些同志认为医疗机构只要收受回扣即构成单位受贿罪,例如《要“折扣”,算不算“单位受贿”》一文中重庆市检察机关认为该市CF医院收受赞助费后纳入财务部门统一管理的行为构成单位受贿罪,笔者认为此种看法值得商榷,笔者认为CF医院的行为不构成单位受贿罪。
一、单位受贿罪的构成要件分析
根据《中华人民共和国刑法》第三百八十七条的规定,单位受贿罪是指国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体,索取、非法收受他人财物,为他人谋取利益,情节严重的行为。本罪主体只限于国家机关、国有性质的公司、企业、事业单位和人民团体。客观方面表现为索取、非法收受他人财物,为他人谋取利益。根据刑法规定,上述单位在经济往来中,在账外暗中收受各种名义的回扣、手续费的以受贿论处。本罪主观方面只能是故意,并且是为了单位的利益,如果收受的财物归国家工作人员个人所有,则成立受贿罪。单位受贿罪既危害了公务活动的廉洁性,又伤害了国家机关、国有企业事业单位、人民团体等单位的正常活动。
由此我们可以看出,重庆市CF医院如果属于国有医院,那么在主体上符合单位受贿罪的主体要求,但在客观方面是否存在索取、非法收受他人财物,为他人谋取利益的情形,而且还因为情节严重而构成单位受贿罪?或者在经济往来中,账外暗中收受各种名义的回扣、手续费,应以受贿罪论处?下面我们来进一步分析该院收受回扣的具体情况是否构成此类罪名。
二、医疗机构收受回扣的行为不属于受贿行为
通常我们说的医疗机构收受的回扣即医疗机构在购买药品、医疗器械时,医药经营商给予医疗机构的折扣。那么医疗机构是否能够收受回扣,如果收受回扣在法律上属于什么性质的行为?
首先让我们来看一下有关法律的规定。《中华人民共和国药品管理法》第五十九条规定,“禁止药品的生产企业、经营企业和医疗机构在药品购销中账外暗中给予、收受回扣或者其他利益。”从此条规定看,仅规定医疗机构不得在账外暗中收受回扣或者其他利益,也就是说,如果是如实入账的话,医疗机构完全可以收受回扣。而早在1993年开始实施的《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第二款更明确规定,“经营者销售或者购买商品,可以以明示方式给对方折扣。” 直至目前,都没有任何相反的法律规定。
其次再让我们看一下有关规章的规定。在财政部、卫生部1998年联合颁布的《医院财务制度》第十六条中规定:“财政和主管部门核定医院药品收入总额包括药品成本、加成收入、折扣等各项收入。”在1990年卫生部、财政部、国家物价局联合下发的《卫生部、财政部、国家物价局关于在治理整顿中进一步加强医疗卫生单位财务管理的规定》中第六条规定,“单位在各种对外经济活动中收取的回扣以及药品厂批差价的收入要全部入帐。”在国家医药管理局1993年颁布的《医药行业关于反不正当竞争的若干规定》第八条也作了与《反不正当竞争法》第八条一致的规定,“即医药生产经营企业在购销活动中可以以明示方式给对方折扣。”
根据上述法律的规定我们应该确认,医疗机构在购买药品和医疗器械时单纯收受回扣的行为是合法的行为,与非法收受他人财物完全是两码事,与医务人员个人收受回扣也不是一回事,决不能一听到“回扣”就根据直觉认为是违法行为。
三、CF医院的行为不构成单位受贿罪
CF医院要求该院的药品供应商向该院提供“赞助费”、“临床观察费”实际上属于药品回扣的一种表现形式。正如前文所述,医院收受药品回扣属于合法行为,药品回扣属于医院的合法药品收入,不构成刑法第387条的“索取、非法收受他人财物”的情形。重庆市检察机关强调CF医院因为“收受他人财物,为他人谋取利益” 故构成单位受贿罪,但他们忽略了一个前提:收受他人财物必须是非法的,忽略了CF医院索取、收受药品供应商的药品回扣属于符合《反不正当竞争法》、《药品管理法》的合法行为。由于收受回扣属于合法行为,因此CF医院主观上即不存在犯意上的直接故意或间接故意,也不具有刑法第30条规定的社会危害性,不能认为是构成单位受贿罪。如果简单地认为收受他人财物、为他人谋取利益即构成犯罪,而不考虑收受财物是否合法、是否具有社会危害性,那么就会得出一个很荒谬的结论:因为医院收取了患者医疗费,并为患者谋取了利益—治疗了疾病,故全国所有医院都构成构成单位受贿罪!
重庆市检察机关认为CF医院还违反了《药品管理法》的管理规定,侵犯了国有事业单位职务活动的廉洁制度和公正性。该法第五十九条规定,医疗机构不得在账外暗中收受回扣或者其他利益。从该检查机关 “CF医院索取、收受药品经销商、生产商赞助费、临床观察费数百万元,并纳入该院财务部门统一管理” 的表述上看,CF医院收取的全部回扣均已如实入帐,恰恰是按照《药品管理法》的规定进行的,不存在该法严格禁止的账外暗中收受回扣的情形,也不可能侵害国有事业单位职务行为的廉洁制度和公正性。
当然CF医院收受药品回扣后没有冲减药品成本切实降低药品价格,让患者得到实惠,而是将这些款项用到科研开发、基建项目、职工福利的做法显然是错误的。但是根据《关于纠正医药购销中不正之风工作的实施意见》、《医院财务制度》的相关规定,这种行为属于医药购销中的不正之风,也是国务院纠风办、卫生部、国家工商总局等部委办从上世纪末开始的历次纠风工作查处的内容之一,因此CF医院的行为也应当由相关行政管理部门进行行政处理
综上所述,重庆市检察机关认为CF医院构成单位受贿罪的看法显然是值得商榷的,CF医院的错误行为应当受到行政处理而不是刑罚,该院法定代表人更不应当承担刑事责任。
四、医疗机构如何正确处理回扣
CF医院的教训值得医院管理者吸取,医疗机构在收受回扣时必须要依法进行,根据前文所引的法律、规章的规定,医疗机构应当做到如下几点:
首先应当将医药公司给予的回扣全部、如实入帐,不得直接用于科室分配和个人奖励,所入之账也不能是医疗机构的“小金库”,否则就属于暗中收受回扣,构成受贿行为。
其次,医疗机构不得接受还没有建立医药购销关系的单位给予的钱物,否则也会构成受贿行为。
再次,医疗机构在收受回扣后应当分类入帐,药品回扣应当入药品收入账,冲减药品成本,达到切实降低药价的目的,医疗器械也应同样办理。不能以促销费、宣传费、科研劳务费、临床劳务费等名义收受回扣,不冲减药品及医疗器械成本而用到其他方面。否则就属于违反《关于纠正医药购销中不正之风工作的实施意见》、《医院财务制度》的不正之风,应当依法由有关行政管理部门进行行政处理。
(刊于《中国卫生》2004-9)



作者:

万欣 北京市华卫律师事务所律师
北京市律协医疗纠纷专业委员会委员

北京市东外小街甲6号健康报社407室 100027
010-84511871,84511877
wanivshi@vip.sina.com