建设部


建设部关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知

（1998年5月12日建房[1998]102号）

各省、自治区、直辖市建委（建设厅），计划单列市建委，北京市政管委、上海市住宅局，深圳
市国土规划局、住宅局：

为了保障住房消费者的权益，加强商品住宅售后服务管理，促进住宅销售，决定在房地产开
发企业的商品房销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。现将《商品住宅实
行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》印发你们，请遵照执行。并就有关事项通知如
下：
一、各级建设行政（房地产）主管部门要认真组织实施《住宅质量保证书》和《住宅使用说
明书》制度，加强房地产开发企业的管理，在商品住宅销售中明确质量责任、确保商品住宅质量。
二、房地产开发企业要结合《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的实行，建立和完善
企业内部的质量管理制度，加强对施工及材料、相配件和设备采购的管理，使用优质产品，并明
确与设计、施工、监理、材料、构配件、设备供应等相关单位的质量责任。
三、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》由房地产开发企业自行印制，各地建设和
房地产管理部门可以根据实际情况制定《住宅质量保证书》的样本。


附：
商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定


第一条为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务
质量和水平，维护商品住宅消费者的合法权益，制定本规定。
第二条本规定适用于房地产开发企业出售的商品住宅。
第三条房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅
时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅
质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。
第四条《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商
品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅
质量保证书》的约定，承担保修责任。
商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在
《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
第五条《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
1．工程质量监督部门核验的质量等级；
2．地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
3．正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：
屋面防水3年；
墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
门窗翘裂、五金件损坏1年；
管道堵塞2个月；
供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
卫生洁具1年；
灯具、电器开关6个月；
其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行
约定。
4．用户报修的单位，答复和处理的时限。
第六条住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户
使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房
地产开发企业可以延长保修期。
国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家
规定执行。
第七条房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交
付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。用
户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责
任。
第八条《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各
部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意
事项，一般应当包含以下内容：
1．开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理
单位；
2．结构类型；
3．装修、装饰注意事项；
4．上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的
说明；
5．有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
6．门、窗类型，使用注意事项；
7．配电负荷；
8．承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；
9．其他需说明的问题。
第九条住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明
书的，应附于《住宅使用说明书》中。
第十条《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住
宅交付用户的同时提供给用户。
第十一条《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以购
买者购买的套（幢）发放。每套（幢）住宅均应附有各自的《住
宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第十二条房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户
合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备
位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因
住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损
失，由责任人承担相应责任。
第十三条其他住宅和非住宅的商品房屋，可参照本规定执
行。
第十四条本规定由建设部负责解释。
第十五条本规定从1998年9月1日起实施。


中华人民共和国政府 尼日利亚联邦共和国政府


中华人民共和国政府和尼日利亚联邦共和国政府领事协定


中华人民共和国政府和尼日利亚联邦共和国政府，
为发展两国的领事关系，以利于保护两国国家和两国国民的权利和利益，促进两国间的友好合作关系，
决定缔结本协定，并议定下列各条：
 第一条定 义
就本协定而言，下列用语的含义是：
(一)“领馆馆长”指派遣国委派领导一个领馆的总领事、领事、副领事或领事代理人；
(二)“领事官员”指总领事、副总领事、领事、副领事、领事随员及领事代理人；
(三)“领馆行政技术人员”指在领馆内从事行政或技术工作的人员；
(四)“领馆服务人员”指在领馆内从事服务工作的人员；
(五)“领馆成员”指领事官员、领馆行政技术人员和领馆服务人员；
(六)“家庭成员”指与领馆成员共同生活的配偶和未成年子女；
(七)“派遣国国民”指具有派遣国国籍的自然人，适用时，也指法人；
(八)“派遣国船舶”指按照派遣国法律悬挂派遣国国旗的船舶，不包括军用船舶；
(九)“派遣国航空器”指在派遣国登记并标有其登记标志的航空器，不包括军用航空器。
第二条行动自由
除接受国法律规章禁止或限制进入的区域外，领馆成员在接受国享有行动及旅行自由。
第三条领事官员人身不受侵犯
领事官员人身不受侵犯。不得对其予以拘留或逮捕。接受国应采取适当措施防止领事官员的人身自由和尊严受到侵犯。
第四条管辖豁免
一、领事官员免受接受国的司法或行政管辖，但下列民事诉讼除外：
(一)未明示以派遣国代表身份所订契约引起的诉讼；
(二)因车辆、船舶或航空器在接受国内造成损害，第三者要求损害赔偿的诉讼；
(三)在接受国境内的私人不动产的诉讼，但以派遣国代表身份为领馆之用所拥有的不动产不在此列；
(四)私人继承所涉及的诉讼；
(五)公务范围外在接受国所进行的专业或商业活动所引起的诉讼。
二、除本条第一款所列案件外，接受国不得对领事官员采取执行措施。如对本条第一款所列案件采取执行措施，应不损害领事官员的人身和住宅不受侵犯权。
三、领馆行政技术人员和领馆服务人员执行公务的行为免受接受国司法或行政机关的管辖，但本条第一款第(一)、(二)项的民事诉讼除外。
第五条作证的义务
一、领事官员无以证人身份作证的义务。
二、领馆行政技术人员和领馆服务人员可被请在接受国司法或行政程序中到场作证。除本条第三款所述情形外，领馆行政技术人员和领馆服务人员不得拒绝作证。
三、领馆行政技术人员和领馆服务人员没有义务就其执行职务所涉及事项作证，或提供有关的公文或文件。领馆行政技术人员和领馆服务人员有权拒绝以鉴定人身份就派遣国的法律提供证词。
四、接受国主管当局要求领馆行政技术人员和领馆服务人员作证时，应避免妨碍其执行职务。在可能情况下，可在其寓所或领馆馆舍录取证词，或接受其书面陈述。
第六条劳务和义务的免除
一、领馆成员应免除接受国任何形式的个人劳务、公共服务及军事义务。
二、领事官员和领馆行政技术人员应免除接受国法律规章关于外侨登记和居住许可所规定的一切义务。
第七条领馆成员的免税
一、领事官员和领馆行政技术人员应免纳接受国对人对物课征的一切国家、地区或市政的捐税，但下列项目除外：
(一)通常计入商品或劳务价格中的间接税；
(二)在接受国境内私有不动产的捐税；
(三)遗产税、继承税和让与税，但本协定第十一条的规定除外；
(四)在接受国取得的职务范围外的私人收入的所得税；
(五)为提供特定服务所收取的费用；
(六)注册费、法院手续费或记录费、抵押税及印花税。
二、领馆服务人员就其在领馆服务所得的工资，在接受国免纳捐税。
第八条关税和查验的免除
一、接受国依照本国法律规章应准许下列物品进出境，并免除一切关税，但保管、运输及类似服务费除外：
(一)领馆公务用品；
(二)领事官员的自用物品；
(三)领馆行政技术人员初到任时运入的自用物品，包括安家物品。
二、本条第一款第(二)、(三)项所述物品不得超过有关人员直接需要的数量。
三、领事官员的个人行李免受海关查验。接受国主管当局只有在有重大理由推定行李中装有不属本条第一款第(二)项所述物品，或为接受国法律规章禁止进出境的物品，或为检疫法规所管制的物品时，才可查验。查验必须在有关领事官员或其代表在场时进行。
第九条家庭成员的特权和豁免
领事官员和领馆行政技术人员的家庭成员，分别享有领事官员和领馆行政技术人员根据本协定规定所享有的特权和豁免。领馆服务人员的家庭成员享有领馆服务人员根据本协定第六条第一款所享有的特权和豁免，但身为接受国国民或永久居民或在接受国从事私人有偿职业者除外。
第十条不享受特权和豁免的人员
一、除本协定第五条第三款的规定外，身为接受国国民或永久居民的领馆行政技术人员和领馆服务人员不享有本协定规定的特权和豁免。
二、本条第一款所述人员的家庭成员不享有本协定规定的特权和豁免。
第十一条领馆成员的遗产
领馆成员或其家庭成员死亡时，接受国应：
(一)准许将死者的动产运出境外，但死者在接受国境内获得的动产中，在其死亡时属于禁止出口的物品除外；
(二)免除死者的动产的遗产税和一切有关的捐税。
第十二条特权和豁免的开始及终止
一、领馆成员自进入接受国国境前往就任之时起享有本协定所规定的特权和豁免，其已在接受国境内的，自其就任领馆职务时起开始享有。
二、领馆成员的家庭成员自领馆成员享有特权和豁免之时起享有本协定规定的特权和豁免。如家庭成员在此之后才进入接受国或某人在此之后才成为其家庭成员，则自本人进入接受国国境之时起或成为家庭成员之时起享有。
三、领馆成员的职务如已终止，本人及其家庭成员的特权和豁免应于其离开接受国国境时或离境所需的合理期限完结时终止。领馆成员的家庭成员如不再是其家庭成员时，其特权和豁免随即终止，但如该人打算在合理期间内离开接受国，其特权和豁免可延续至其离境时为止。
四、如某一领馆成员死亡，其家庭成员的特权和豁免应于该家庭成员离开接受国国境之时或该家庭成员离境所需合理期限完结时终止。
第十三条特权和豁免的放弃
一、派遣国可放弃本协定第四条和第五条规定的有关人员所享有的任何一项特权和豁免。但每次放弃应明确表示，并书面通知接受国。
二、根据本协定规定享有管辖豁免的人员如就本可免受管辖的事项主动起诉，则不得对同本诉直接有关的反诉主张管辖豁免。
三、在民事或行政诉讼程序上放弃豁免，不得视为对司法判决执行的豁免亦默示放弃。放弃对司法判决执行的豁免必须另行书面通知。
第十四条拘留、逮捕通知和探视
一、遇有派遣国国民在领区内被拘留、逮捕或以任何其他方式剥夺自由时，接受国主管当局应尽速通知领馆。
二、领事官员有权探视被拘留、逮捕或以任何其他方式剥夺自由的派遣国国民，与其交谈或通讯，为其提供法律协助。接受国主管当局应尽速安排领事官员对上述国民的探视。
三、领事官员有权探视正在服刑的派遣国国民。
四、接受国主管当局应将本条第一、二、三款的规定通知上述派遣国国民。
五、领事官员在执行本条职务时，应遵守接受国的有关法律规章。但接受国有关法律规章的适用不应限制本条规定的权利的实施。
第十五条协助派遣国国民
一、领事官员有权：
(一)在领区内同派遣国国民联系和会见。接受国不应限制派遣国国民同领馆联系及进入领馆；
(二)了解派遣国国民在接受国的居留和工作情况，并向他们提供必要的协助；
(三)请求接受国主管当局查寻派遣国国民的下落，接受国主管当局应尽可能提供有关情况；
(四)在不违反接受国法律规章的情况下，接受和临时保管派遣国国民的现金和贵重物品。
二、遇有派遣国国民不在当地或由于其他原因不能及时保护自己的权利和利益时，领事官员可根据接受国法律规章在接受国法院或其他主管当局前代表该国民或为其安排适当代理人，直至该国民指定了自己的代理人或本人能自行保护其权利和利益时为止。
第十六条有关处理遗产的职务
一、如死亡的派遣国国民在接受国遗有财产，但在接受国无继承人和遗嘱执行人时，接受国主管当局应尽速通知领馆。
二、当接受国主管当局清点和封存本条第一款所述遗产时，领事官员有权到场。
三、如派遣国某国民作为遗产继承人或受遗赠人有权继承或受领一位任何国籍的死者在接受国的遗产或遗赠，且该国民不在接受国境内，接受国主管当局应将该国民继承或受领遗产或遗赠的事宜通知领馆。
四、遇有派遣国国民有权或声称有权继承在接受国境内的某项遗产，但本人或其代理人不能在遗产继承程序中到场时，领事官员可直接或通过其代表在接受国法院或其他主管当局前代表该国民。
五、领事官员有权代为接受非永久居住在接受国的派遣国国民在接受国应得的遗产或遗赠，并将该遗产或遗赠转交给该国民。
六、遇非永久居住在接受国的派遣国国民在接受国境内临时逗留时或过境时死亡，而其在接受国又无亲属或代理人时，领事官员有权立即临时保管该国民随身携带的所有文件、钱款和物品，以便转交给该国民的遗产继承人，遗嘱执行人或其他受权接受这些物品的人。
七、领事官员在执行本条第四、五、六款所规定的职务时，应遵守接受国的有关法律规章。
第十七条协助派遣国船舶
一、领事官员有权对在接受国内水或领海的派遣国船舶及其船长和船员提供协助，并有权：
(一)在船舶获准同岸上自由往来后登访船舶，询问船长或船员，听取有关船舶、货物及航行的报告；
(二)在不妨害接受国主管当局权力的前提下，调查船舶航行期间所发生的事故；
(三)解决船长与船员之间的争端，包括有关工资和劳务合同的争端；
(四)接受船长和船员的访问，并在必要时为其安排就医或返回本国；
(五)接受、查验、出具、签署或认证与船舶有关的文书；
(六)办理派遣国主管当局委托的其他与船舶有关的事务。
二、船长与船员可同领事官员联系。在不违反接受国有关港口和外国人管理的法律规章的前提下，船长与船员可前往领馆。
第十八条对派遣国船舶实行强制措施时的保护
一、接受国法院或其他主管当局如欲对派遣国船舶或在派遣国船舶上采取强制性措施或进行正式调查时，必须事先通知领馆，以便在采取行动时领事官员或其代表能到场。如情况紧急，不能事先通知，接受国主管当局应在采取上述行动后立即通知领馆，并应领事官员的请求迅速提供所采取行动的全部情况。
二、本条第一款的规定也适用于接受国主管当局在岸上对船长或船员所采取的同样行动。
三、本条第一、二款的规定不适用于接受国主管当局进行的有关海关、港口管理、检疫或边防检查等事项的例行检查，也不适用于接受国主管当局为保障海上航行安全或防止水域污染所采取的措施。
四、除非应船长或领事官员的请求或征得其同意，接受国主管当局在接受国的安宁、安全及公共秩序未受破坏的情况下，不得干涉派遣国船舶上的内部事务。
第十九条协助失事的派遣国船舶
一、遇派遣国船舶在接受国内水或领海失事，接受国主管当局应尽快通知领馆，并通知为抢救船上人员、船舶、货物及其他财产所采取的措施。
二、领事官员有权采取措施向失事的派遣国船舶、船员和旅客提供协助，并可为此请求接受国当局给予协助。
三、如果失事的派遣国船舶或属于该船的物品或所载的货物处于接受国海岸附近或被运进接受国港口，而船长、船舶所有人、船公司代理人和有关保险人均不在场或无法采取措施保存或处理时，接受国主管当局应尽速通知领馆。领事官员可代表船舶所有人采取适当的措施。
四、如失事的派遣国船舶及其货物和用品不在接受国境内出售或交付使用，接受国不应征收关税或类似费用。
第二十条派遣国航空器
本协定关于派遣国船舶的规定，同样适用于派遣国航空器。但任何此种适用不得违反派遣国和接受国之间现行有效的双边或双方参加的国际条约的规定。
第二十一条本协定同其他国际协议的关系
本协定依一九六三年四月二十四日订于维也纳的《维也纳领事关系公约》第七十三条第二款缔结，本协定未明确规定的事项，按该公约处理。
第二十二条领土适用
本协定也适用于中华人民共和国香港、澳门特别行政区。
第二十三条批准、生效和终止
一、本协定须经批准。本协定自缔约双方通过外交途径相互通知已完成各自生效手续之日起第三十一天开始生效。
二、除非缔约一方在六个月前以书面方式通知缔约另一方要求终止本协定，则本协定应继续有效。
本协定于二○○二年七月二日在北京签订，一式两份，每份都用中文和英文写成，两种文本具有同等效力。

中华人民共和国政府代表 尼日利亚联邦共和国政府代表
杨文昌(签字) 翁伊亚(签字)