对我国地方物业管理立法的反思
浙江民禾律师事务所 胡杰丰
自从1994年深圳颁布我国第一部物业管理地方法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》以来，到目前我国绝大多数省、自治区、直辖市和较大城市（包括省会城市和计划单列市）已制定了自己的物业管理条例，各地还在此基础上制定了很多的规章和行业管理规范，基本建立了比较完善的物业管理法规体系，对促进各地的物业管理的快速发展提供了有力保障。但是我们也看到，各地进行地方性立法的过程中，主要依靠借鉴发达国家与地区特别是我国港台地区物业管理立法，很多法律制度不符合当地物业管理发展的实际，操作性不强，有些条款还与国家的有关法律法规不相一致，并且过多强调了政府的行政主导地位，而对本应重点保护的业主权利却不够突出，本文主要对这种现象进行反思并提出完善地方物业管理立法的对策。
一、各地立法口径不一，规范相互冲突
各地的物业管理条例大多出台在全国《物业管理条例》（以下简称条例）之前，由于各地物业管理发展的水平不一，立法者对物业管理立法的理解不一致，各地制定出来的物业管理条例五花八门，在名称上有的称为“物业管理条例”（如杭州），有的称为“住宅区物业管理条例”（如深圳），有的称为“居住物业管理条例”（如上海），有的称为“城市住宅区物业管理条例”（如湖南）等。在内容上也是大相径庭，对很多事项甚至做出了相反的规定，如杭州规定“决定聘用或解聘物业管理企业”的职权属于业主大会，而深圳则规定聘请物业管理公司的职权属于业主委员会，两市对业主委员会职权的规定明显冲突；在业主投票权的计算方面，广东规定住宅按每户计算投票权，而深圳则规定各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票，省与市的规定相互冲突。就是地方条例内部也有诸多矛盾之处，如深圳物业条例第十四条规定“业主委员会委员由业主大会在业主中选举中产生”，同条中却又规定“业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员”。那么聘请的委员以什么身份担任委员？其在业主委员会中所占的比例是多少？这类委员行使什么职权？多种问题随之产生。同样，深圳条例在第十九条规定业主委员会有权采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，但在第二十六条又规定“住宅区开始入住后两年内……业主委员会应与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责，但不得终止委托合同；开始入住两年后……原开发建设单位在同等条件下可以优先承包管理”，后者是对前者的明确否定。类似的矛盾几乎每一部地方物业管理条例中都或多或少存在，这不仅造成各地的物业管理条例相互冲突，就是同一部条例内部也难以协调，并与《条例》的规定明显不一致，破坏了我国物业管理立法的统一性。
二、强制性规范过多，业主自治原则体现不够
与《条例》相比，各地的物业管理条例一般都明确规定“业主对物业实施自治管理”或“实行业主自治与专业服务相结合”，但是在具体的法律制度中，保障业主的自治管理权利方面的规定并不完善，往往用强制性条款限制业主的权利。如上海规定“业主或者业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业”，湖南规定首次业主会应当讨论“确定物业管理服务企业”，其他省市的条例虽然没有明确规定业主聘请物业管理企业管理物业，但很多条款都体现了这种精神。在首次业主大会的召开方面，很多省市的条例规定由政府主管部门负责召集首次业主大会或者负责成立业主大会筹备组，而业主自己却没有权利组织成立自治组织。在监督业主大会、业主委员会履行职责方面，政府也可以直接进行干预和管理，如深圳在业主管理委员会规则中就规定：“各区主管部门应经常检查考核各管委会的运作情况，定期组织各管委会人员学习物业管理法规政策和业务知识；及时派员出席或主持业主大会或管委会的重要会议；纠正或撤销业主大会或管委会作出的不符合法规政策的决议、决定；对运作管理混乱、严重影响工作或侵害多数业主权益的管委会，应当及时主持改组或重新组织选举。”此外，深圳市、区主管部门还有权决定管委会委员及执行秘书的停任、任免、撤换、增减（深圳已经几次发生行政主管部门直接发文免除业主委员会主任职务的案例），并且业主委员会的重要会议应当“应当报请市、区主管部门派员出席并指导工作”。从这些规定可以看出，本来属于业主自治范围内的事务，却都要通过行政权力进行主导，这能说不是对业主自治权利的干涉吗？在其他省市物业管理立法中也同样存在相似的问题，强行性规范过多，如各地普遍规定物业管理区域必须聘请物业管理公司进行管理，业主委员会必须与物业管理公司签订根据“示范文本”制定的格式、内容缺乏灵活性的物业管理委托合同等。
三、对业主委员会的定位不规范
在业主委员会的定位方面，各地也有很大区别，没有理顺业主委员会于业主大会的关系。如上海、杭州规定“业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织”，湖南、天津规定“业主委员会是业主会的办事机构”，江苏在国家《物业管理条例》颁布后进行了修改，因此对业主委员会的定位与《条例》一致，规定“业主委员会是业主大会的执行机构”，另外还有不少省市对业主委员会的性质没有明确“说法”，但是从业主委员会的职权来看也明显与《条例》不一致。
各地物业管理立法的另外一大特点就是对业主委员会的权力非常集中，而忽视了业主大会的作用。如上海、深圳、杭州等地规定业主委员会有权“选聘或解聘物业管理企业”、“负责物业维修基金的筹集、使用和管理”、“审定物业管理企业的物业管理服务年度计划、财务预算和决算”等。这些事项属于涉及全体业主利益的重大事项，理应由业主自治的最高机构——业主大会来做出决定，并且《条例》也明确规定这些事项属于业主大会的职权范围，而不属于业主委员会。业主委员会权力过大，并没有相应的监督措施，以致业主委员会滥用权力案件时有发生，损害了其他业主的利益。
我国各省、自治区、直辖市和较大的市的人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规以及人民政府制定的规章都是国务院制定的行政法规的下位法，根据下位法不得与上位法相抵触的原则，各地的物业管理立法不得与《条例》相抵触，否则无效，制定机关应当及时修改或者废止。所以，对各地的物业管理法规进行修改已是当务之急，笔者认为修改时应当注意以下方面：
一、统一条例的标题和基本法律概念。从维护法制统一的角度出发，各地的条例统一称为《ｘｘ省（市）物业管理条例》为宜，这样有利于地方立法与国家立法保持一致性，也有利于地方法规对实行物业管理的各种物业形态保持普遍的的效力，还有利于法规的名称与内容相一致（各命名为《住宅区物业管理条例》的地方都规定其他物业形态的管理参照条例执行）。物业管理法规中的一些基本概念的涵义如业主、使用人、物业管理、业主大会、业主委员会、共用部位、共同设施设备等也要进行统一，并与《条例》的相关规定保持一致，避免出现人们无所适从的局面。
二、科学设置政府权力与业主权利的边界。我国政府机关目前正在进行“精简放权”，其目标就是要科学设置公权力与私权利的边界，从“全能政府”转向“有限政府”，在物业管理立法中也应体现这一趋势，裁减强制性条款，而增加对业主自治的授权性条款，科学设置政府权力与业主权利的边界，行政主管部门不直接干预业主自治范围内的事务，主要负责对物业管理活动进行监督。
三、突出业主在物业管理中的主体地位。业主对物业的管理权利直接来源于宪法、民法对财产所有权的规定，因此各地的立法应当突出业主在物业管理中的主体地位，保障业主对物业管理方式的选择权，为实现业主自治创造条件。另外，在业主大会和业主委员会的成立、召集的程序方面也应突出业主的主体地位，规定业主有权自主成立业主大会和业主委员会。
四、理顺业主委员会与业主委员会的关系，确立业主大会法律主体地位。鉴于各地对业主大会和业主委员会的定位相互矛盾，要与《条例》相一致，就应当规范业主大会与业主委员会的关系，对业主大会和业主委员会的职权进行调整，增加业主大会的职权，业主委员会作为执行机构负责业主大会日常工作。因为《条例》没有对业主大会的法律地位作出明确规定，地方立法可以根据本地实际作出适当规定，笔者认为应当确认业主大会的业主自治组织地位，并赋予其独立的法律主体资格，以便于其行使自治权利，
辽宁省国土资源厅关于印发《辽宁省国土资源系统行政过错责任追究办法》的通知
辽宁省国土资源厅
关于印发《辽宁省国土资源系统行政过错责任追究办法》的通知
辽国土资发[2005]140号
各市国土资源（规划和国土资源、国土资源和房屋）局，厅机关各处室、厅属各事业单位：
为了加强国土资源系统廉政建设，确保国土资源行政审批和投资项目工作安全平稳高效运行，预防和防治各种腐败行为的发生，经研究，辽宁省国土资源厅党组制定了《辽宁省国土资源系统行政过错责任追究办法》，现印发给你们，请严格遵照执行。
二○○五年九月十二日
主题词：国土资源执法责任通知
辽宁省国土资源厅办公室2005年9月12日印发
校对：王君侠打字：郭健
辽宁省国土资源系统
行政过错责任追究办法
第一章总则
第一条为贯彻执行《中华人民共和国行政许可法》，保证国土资源部门及其工作人员正确、及时、公正、高效实施行政管理，防止行政过错行为，根据《中华人民共和国行政监察法》、《国家公务员法》和有关法律、法规、规章，制定本办法。
第二条本办法所称行政过错，是指国土资源部门工作人员因故意或者过失，不履行或者不正确履行规定的职责，影响行政秩序和行政效率，贻误行政管理工作，或者损害行政管理对象合法权益，给行政机关造成不良影响和后果的行为。
前款所称不履行职责，包括拒绝、放弃、推诿、不完全履行职责等情形;不正确履行职责，包括滥用职权或者玩忽职守、违反法律规定、无合法依据以及不依照规定程序、规定权限和规定时限履行职责等情形。
第三条本部门和依法受本部门委托履行行政管理职责的机构，以及法律、法规授权组织的工作人员在履行公务活动当中，作为与不作为的行政过错责任追究，适用于本办法。
第四条各级国土资源部门应当按照各自职责及管理权限，负责追究行政过错责任人的行政过错责任。法律、法规另有规定的，从其规定。行政监察机构负责对行政过错责任追究工作的监督检查，并依法调查处理本部门影响较大的行政过错案件。
第五条行政过错责任追究，坚持实事求是、有错必究，惩处与责任相适应，教育与惩处相结合的原则。
第二章行政过错责任追究范围
第六条国土资源管理部门工作人员在实施行政审批、许可、登记过程中有下列情形之一的，应当追究受理许可责任人的行政过错责任：
（一）违反法律、法规、规章的规定，弄虚作假，为不符合法定条件的单位或个人批准矿区范围、勘查许可证、采矿许可证、办理变更延续、用地批复和土地使用权的；
（二）违反法律、法规、规章的规定，擅自批准不符合条件的单位或个人转让探矿权、采矿权、土地使用权的;
（三）对符合法定条件申请办理矿区范围，探矿权、采矿权、土地审批、土地登记等手续，逾期不予办理又不予答复的;
（四）玩忽职守、错误做出批准、许可登记或违法做出行政行为，给当事人合法权益造成严重损失或导致其他严重后果的；
（五）依法应当组织听证的,而未组织听证的;
（六）其他违反法律、法规、规章应当追究责任的行为。
第七条国土资源管理部门在实施法律规定的各项收费管理时，有下列情形之一的，应当追究有关直接责任人员的行政过错责任：
（一）无法定依据实施收费行为的;
（二）未经法定程序批准，擅自增加或设立征收项目，擅自改变征收标准的或违反法律、法规、规章的规定，擅自批准减缴、免缴或不按规定任意征收矿产资源补偿费、土地管理等费用的；
（三）未按法定范围、时限实施征收的；
（四）截留、私分或擅自开支征收款的;
（五）征收过程中，不开具合法收据或不使用法定部门制发的专用票据的；
（六）不出示征收资格、许可证件实施征收的;
（七）被征收单位或个人对征收有异议时，不告知被征收单位、个人法定权利和咨询途径的
（八）其他违反征收规定的行为。
第八条国土资源部门在实施行政检查过程中，有下列情形之一的，应当追究直接责任人员的行政过错责任：
（一）无法定依据实施检查的；
（二）无正当理由、事项、内容实施检查的;
（三）不出示有效资格证件实施检查的:
（四）不按法定程序、时限实施检查的;
（五）不按法定权限或超越法定权限实施检查的；
（六）放弃、推诿、拖延、拒绝履行检查职责的;
（七）对检查中发现的违法行为隐瞒、包庇、袒护、纵容，不予制止、纠正和处理的。
（八）违反规定，损害被检查对象合法权益的;
（九）其他违反行政检查工作规定的行为。
第九条国土资源部门在对违反行政管理秩序的行为实施行政处罚时，有下列情形之一的，应当追究直接责任人员的行政过错责任：
（一）不具备行政执法资格实施行政处罚的;
（二）没有法律和事实依据实施行政处罚的;
（三）擅自设立处罚种类、改变处罚幅度的;
（四）违反法定程序进行处罚的;
（五）使用、丢失或者损毁扣押的财物，给当事人造成损失的；
（六）违反法律、法规、规章规定，给公民、法人和其他组织合法权益造成损失的;
（七）对依法移交司法机关追究刑事责任的不予移交，以行政处罚代替刑罚的;
（八）玩忽职守，对应当予以制止和处罚的违法行为不予制止、处罚的:
（九）隐匿证据、更改案卷材料或者不如实记载调查笔录，故意搪塞推诿、拖延办案，以包庇、纵容违反国土资源法律、法规、规章的单位或个人的；
（十）符合听证条件的行政管理对象要求听证，应予组织听证而不组织听证的;
（十一）未依法告知被处罚人法定权利的；
（十二）其他违法实施行政处罚的。
第十条国土资源部门复议工作人员在履行行政复议职责时，有下列情形之一的，应当追究行政过错责任:
（一）对符合条件的复议申请，无正当理由不予受理的;
（二）不按照规定转送行政复议申请的;
（三）在法定期限内不做出复议决定的;
（四）在行政复议活动中，徇私舞弊或者有其他渎职、失职行为的。
第十一条国土资源部门工作人员在履行行政职责时，有下列情形之一的，应当追究行政过错责任:
（一）具有行政管理职能的单位，未在办公场所明显位置悬挂办事示意图和公开办事流程图的;
（二）不涉密的服务内容、办事程序、承诺时间、收费标准、监督渠道、办事结果需公开而未公开的;
（三）面向社会直接受理业务的窗口单位，工作时间空岗的；
（四）对服务对象不接待、不理睬、不答复的;
（五）对属于职责范围内的事项，推诿、拖延不办或无正当理由未在规定时限内办结的;
（六）对来文、来电、来函，未按规定签收、登记、审核、提出拟办意见，无正当理由不按规定时限报送领导批办的;
（七）对不属于本单位职权范围或不宜由本单位办理的事项，不说明、不告之、不请示、不转送、置之不理的；
（八）公文办理中涉及其他部门职权的事项，不与有关部门协商或协商不能取得一致，未报请上级领导或机关裁决，擅作决定的;
（九）未严格执行保密和文件管理规定，致使文件、档案、资料泄密、损毁或者丢失的；
（十）对外发文，未严格核对文种、文号、格式、文字及加盖印章，导致严重后果发生的;
（十一）未经领导审定签发对外发文的;
（十二）未按规定时限对外发文的;
（十三）未按照规定使用公章的;
（十四）其他违反内部行政管理制度，贻误行政内部事务管理工作的。
第三章行政过错责任划分与承担
第十二条行政过错责任分为:直接责任、主要领导责任和重要领导责任。
第十三条承办人未经审核人、批准人批准，直接作出具体行政行为，导致行政过错后果发生的，承办人负直接责任。承办人弄虚作假、徇私舞弊，致使审核人、批准人、不能正确履行审核、批准职责、导致行政过错后果发生的，承办人负直接责任。
第十四条虽经审核人审核、批准人批准，但承办人不依照审核、批准事项实施具体行政行为，导致行政过错后果发生的，承办人负直接责任。
第十五条承办人提出方案或意见有错误，审核人、批准人应当发现而没有发现，或者发现后未予纠正，导致行政过错后果发生的，承办人负直接责任，审核人负主要领导责任，批准人负重要领导责任。
第十六条审核人不采纳或改变承办人正确意见，经批准人批准导致行政过错后果发生的，审核人负直接责任，批准人负主要领导责任。审核人不报请批准人批准直接做出决定，导致行政过错后果发生的，审核人负直接责任。
第十七条批准人不采纳或改变承办人、审核人正确意见，导致行政过错后果发生的，批准人负直接责任。未经承办人拟办、审核人审核，批准人直接做出决定，导致行政过错后果发生的，批准人负直接责任。
第十八条领导指令、干预导致行政过错后果发生的，指令、干预的领导负直接责任。
第十九条经集体研究、决定导致行政过错后果发生的，决策人负主要领导责任，持错误意见的人负重要领导责任，持正确意见的人不承担责任。
第二十条上级机关改变下级机关做出的具体行政行为，导致行政过错后果发生的，上级机关负责人负重要领导责任。
第二十一条经过听证，批准人同意听证主持人的错误建议导致行政过错后果发生的，听证主持人负直接责任，批准人负主要领导责任，批准人不采纳听证主持人的正确建议导致行政过错后果发生的，批准人负直接责任。
第二十二条复议机关改变原具体行政行为，导致行政过错后果发生的，复议机关负责人负重要领导责任。
第二十三条两人以上故意或者过失，导致行政过错后果发生的，按个人所起的作用确定责任。
第四章行政过错责任追究
第二十四条行政过错责任追究方式分为:
（一）责令做出书面检查;
（二）通报批评；
（三）取消当年评优评先资格；
（四）扣发奖金;
（五）诫勉谈话；
（六）调离工作岗位或停职离岗培训；
（七）给予行政纪律处分；
（八）辞职、辞退；
第二十五条根据情节轻重、损害后果和影响大小，行政过错分为一般过错、严重过错和特别严重过错：
（一）情节轻微，给行政机关和行政管理相对人造成损害后果和影响较小的，属一般过错；
（二）情节严重，给行政机关和行政管理相对人造成损害后果严重、影响较大的，属严重过错；
（三）情节特别严重，给行政机关和行政管理相对人造成损害后果特别严重、影响重大的，属特别严重过错。
第二十六条对于一般过错，对负直接责任者，单独给予或者合并给予本办法第二十四条第（一）、（二）、（三）、（四）项行政处理;对负主要领导责任者和重要领导责任者，单独给予或者合并给予本办法第二十四条（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项行政处理。
第二十七条对于严重过错，对负直接责任者，给予行政降级以下行政纪律处分，合并给予本办法第二十四条第（三）、（四）、（五）、（六）项行政处理;对负主要领导责任者，给予行政记大过以下行政纪律处分，合并给予本办法第二十四条第（三）、（四）、（五）、（六）项行政处理;对负重要领导责任者，给予行政警告或者行政记过行政纪律处分，合并给予本办法第二十四条第（三）、（四）、（五）、（六）项行政处理。
第二十八条对于特别严重过错，对负直接责任者，给予行政撤职纪律处分或者辞职、辞退行政处理，合并给予本办法第二十四条第（三）、（四）、（五）、（六）项行政处理;对负主要领导责任者，给予行政降级、行政撤职纪律处分，合并给予本办法第二十四条第（三）、（四）、（五）、（六）项行政处理;对负重要领导责任者，给予行政记大过、行政降级、行政撤职纪律处分，合并给予本办法第二十四条第（三）、（四）、（五）、（六）项行政处理。
第二十九条因行政过错侵犯了公民、法人和其他组织的合法权益，造成损害并涉及赔偿的，依照《中华人民共和国国家赔偿法》的有关规定追究过错责任人的赔偿责任。涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。
第三十条行政过错责任人有下列行为之一的，应当从重处理:
（一）一年内出现两次以上应予追究行政过错情形的；
（二）干扰、阻碍、不配合对其行政过错行为进行调查的;
（三）对投诉人、检举人、控告人打击、报复、陷害的;
（四）在履行职责过程中有徇私舞弊行为及收受行政管理相对人财物、接受行政管理相对人宴请、参加行政管理相对人提供的旅游和高消费娱乐活动的。
第三十一条行政过错责任人主动发现并及时纠正错误、未造成重大损失或不良影响的，可从轻或者免予追究行政过错责任。
第三十二条有下列情形之一的，不追究行政机关人员的行政过错责任：
（一）行政管理对象弄虚作假，致使行政机关工作人员无法做出正确判断的;
（二）法律、法规、规章和内部行政管理制度未作规定或规定不具体，致使行政机关工作人员理解错误的:
（三）因意外或不可抗拒力导致不能正常履行行政职责的;
（四）法律、法规、规章规定的其它情形。
第五章行政过错责任追究机构和程序
第三十三条行政过错责任追究，应当依照人事管理权限和行政处分审批权限的有关规定办理。各级行政机关设立行政过错责任追究审定组织，由单位领导班子成员、纪检、监察、法规、人事等部门负责人共同组成。主要履行下列职责:
（一）决定是否进行调查；
（二）审议调查或审理报告；
（三）做出处理决定
第三十四条行政过错责任追究审定组织的办事机构由纪检、监察、法规和人事部门工作人员组成。主要履行下列职责:
（一）受理投诉、检举和控告;
（二）调查行政过错行为；
（三）草拟调查报告、提出处理意见。
第三十五条调查处理行政过错行为实行回避制度。行政过错责任追究审定组织成员及其办事机构工作人员与行政过错行为有利害关系、可能影响公正处理的，应当实行回避。
第三十六条具体行政行为有下列情形之一的，应当进行调查，以确定具体行政行为人是否应当承担行政过错责任：
（一）发布规范性文件和制定行政措施有违法情形被上级机关或者主管机关依法撤销的;
（二）做出的具体行政行为，经行政诉讼，被人民法院判决撤销、部分撤销、变更的（含撤销或部分撤销后，判决做出具体行政行为的行政机关重新做出具体行政行为的）。
（三）做出的具体行政行为，经行政复议，被行政复议机关决定撤销、变更、确认具体行政行为违法的（含撤销、确认违法后，责令做出的具体行政行为的行政机关重新做出具体行政行为的）；
（四）在上级或同级人大、政府行政执法监督检查中，被认定错误，要求调查处理的;
（五）公民、法人和其他组织投诉、检举、控告的;
（六）上级机关要求调查追究的。
第三十七条对于公民、法人和其他组织的投诉、检举、控告，行政过错责任追究办事机构应当在15日内审查是否有事实依据并决定是否受理。经审查有事实依据的，应当受理;没有事实依据的，不予受理。有明确投诉人、检举人、控告人的，应当告知不受理理由。
第三十八条决定进行调查的案件，应当在15个工作日内调查处理完毕。情况复杂的，可再延长15个工作日办理。但法律、法规、规章另有规定的，从其规定。
第三十九条投诉人、检举人、控告人对不受理决定不服，或认为不便向做出具体行政行为的机关提出投诉、检举、控告的，可向监察机关提出。监察机关直接办理的案件，涉及行政纪律处分的，依照《中华人民共和国行政监察法》的有关规定办理。
第四十条对行政过错责任人的处理决定，有明确投诉人、检举人和控告人的，应当告知投诉人、检举人和控告人。
第四十一条行政过错责任人有陈述权和申辨权。行政过错责任人对处理决定不服的，可自收到处理决定之日起15日内向做出处理决定的机关提出复核或向同级监察机关提出申诉，也可以向同级人事仲裁机构提出仲裁申请。复核、复查决定或仲裁决定应当在规定期限内做出。
第四十二条对行政过错责任人做出的处理决定，依照人事管理权限，应当报送同级监察机关和人事部门备案。
第六章附则
第四十三条本办法由辽宁省国土资源厅负责解释
第四十四条本办法自二○○五年九月一日起施行。辽宁省国土资源厅二○○○年十二月十三日印发的《辽宁省国土资源部门实施错案和执法过错责任追究办法》同时废止。