中保人寿保险有限公司关于印发《中保人寿保险有限公司法定分保业务实施细则(暂行)》的通知

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中保人寿保险有限公司关于印发《中保人寿保险有限公司法定分保业务实施细则(暂行)》的通知

中保人寿保险有限公司


中保人寿保险有限公司关于印发《中保人寿保险有限公司法定分保业务实施细则(暂行)》的通知

1996年11月5日,中保人寿保险有限公司

各省、自治区、直辖市、计划单列市分公司,哈尔滨、长春、沈阳、西安、武汉、成都、南京、广州、济南、杭州市分公司:
根据中国人民银行银复〔1996〕205号文件《关于法定再保险业务问题的批复》及中保再保险有限公司《人身险法定分保业务实施细则(暂行)》的有关规定,结合我公司业务实际情况,总公司研究制定了《中保人寿保险有限公司法定分保业务实施细则(暂行)》。现印发给你们,请遵照执行。
各分公司应根据本《细则》的规定及要求,抓紧制定1996年第1、2、3期分保业务报表及帐单,并于11月30日前报送总公司,分保费余额于12月10日前上划至总公司。
为了保证法定分保业务的顺利实施,各分公司要安排熟悉业务,具有较强工作能力的人员负责分保工作,并将分管该项工作的处室及人员名单上报总公司业务管理部。
各分公司在具体执行过程中有什么问题请及时报告总公司。

附:中保人寿保险有限公司法定分保业务实施细则(暂行)
根据《中华人民共和国保险法》的有关规定和中国人民银行《一九九六年人身险法定分保条件》及中保再保险有限公司《人身险法定分保实施细则(暂行)》特制订本细则。
本细则所称分保均指法定分保,分保接受人特指由人民银行授权接受法定分保业务的中保再保险有限公司。
根据有关要求,法定分保由总公司与中保再保险有限公司统一办理,因此各分公司须将其分保费和各种分保帐单、报表划、报至总公司,赔款亦须由总公司向分保接受人摊回后拨至分公司。
一、开始日期
法定分保于1996年1月1日正式实施。凡1996年1月1日起签发的属法定分保范围内的保险单均需办理法定分保。法定分保业务每年自动续转,各分公司不得以任何理由注销。
二、业务范围
各分公司直接承保和代理人代理的意外伤害险和健康险的全部业务,其中不包括储金业务和按惯例不属于商业保险的业务。法定分保业务各险种所使用条款为中国人民银行颁布、批准或备案的条款和经中国人民银行批准或经分保接受人同意的保险协议。
三、分保比例
属分保范围内的业务,分公司按毛保费的20%划至总公司,其余80%成份自留。总公司负责分公司赔款的20%。
四、业务年度
每一业务年度为3年。保险单业务年度的划分以保险责任开始的自然年度为标识。某一业务年度已做分保的保险单项下发生的赔款,无论其赔款发生在该业务年度中的哪一年,均为该业务年度的分保赔款。编报时须注意加以区别。每一业务年度滚动到第三年底结束。例如保险责任在1996年开始的保险单应纳入1996业务年度。1996业务年度的保单在1997、1998年发生的赔款,其赔款仍计为1996业务年度的赔款。1996业务年度涵盖的时间范围为1996年1月1日至1998年12月31日。
五、业务类别
分保业务按险种责任性质归类,共分7类,类别及相应的险种编号如下:
险种编号 类别名称
O. 团体人身意外险(附加医疗保险)
P. 人身意外伤害保险(附加医疗保险)
Q. 中小学生平安保险
R. 大额疾病医疗保险
S. 航空人身意外保险
U. 健康保险
Y. 其他险
六、手续费
各险种以分保费为基数提取25%的预付分保手续费,该手续费从季度帐单分保费中扣留,并在再保险3年核算期届满时根据各分公司分保业务的赔付率予以调整,公式如下:
本业务年度分保业务的已决赔款+未决赔款
赔付率=--------------------------------------×100%
本业务年度全部法定分保费
赔付率等于65%的,分保手续费率为25%。以65%为标准,赔付率每升高或降低1个百分点(不足1个百分点不计),分保手续费率减少或增加0.5个百分点,但分保手续费率最高以35%为限,最低以12.5%为限。
手续费除根据各分公司的赔付率调整外,总公司还可根据全系统的赔付率再做进一步微调。
以上分保手续费均包括经纪人手续费、代理费、营业税及印花税在内。
上述分保手续费进行调整时,各币种均折合成人民币统算。折合率以调整分保手续费当年12月31日国家外汇管理局公布的外汇牌价中间价为准。
七、退保手续费
凡遇退保,分公司应将分保手续费退回总公司。如退保发生在保单生效日后的1个月内,总公司退回该保单全部分保费。如超过1个月,总公司按未经过期间比例退回分保费(未经过期间未满1个月的按1个月计),并按退保手续费率计算退保手续费。退保手续费率为当时银行的活期存款利率,退保手续费按整月计算,不足1个月部分不计。
八、未决赔款和未到期责任
未决赔款每年在第四季度按业务年度与险种类别、币种编制报送。每一业务年度滚转到第三年底业务年度结束时,仍有未决赔款,该未决赔款全额转入下一个业务年度的季度帐单中。例如:1996业务年度的保单到1998年底仍有未决赔款,该未决赔款在1996业务年度第12期帐单中做未决赔款转出,在1997业务年度的第8期帐单中做未决赔款转入。
对于个别特殊险种,如在3年核算期满仍有未了责任,该笔业务的未到期保费按全部分保费的100%转入下一业务年度。
九、现金赔款
每一张保单或每一次事故赔款折合人民币达到或超过50万元时,分公司可向总公司发出现金赔款通知书,并应按总公司的要求提供与该笔赔款有关的理赔资料,如未按要求提供,总公司应在10天内通知分公司增补。总公司应在收到所需资料的30天内支付现金赔款。但要在下季度帐单中冲减。
例如:××公司4月份得到现金赔款60万元,该公司要在作第二季度帐单时冲减,冲减方法如下:
--------------------------------------------------------
| 借 | 贷 |
|--------------------------|------------------------|
| 已决赔款1600000 | 退现金赔款600000|
--------------------------------------------------------
为提高效率各出单公司的现金赔款出险通知单可在报上一级公司的同时上报总公司。
十、赔案处理
各分公司有权按照保单的约定处理一切赔案,决定赔款金额和合理的施救费用,但每一张保单项下一次赔款折合人民币达到或超过150万元时,分公司应在接到出险或索赔通知后的30天之内将该项赔款的有关情况通知总公司。分保接受人视情况有权派员参与理赔。
十一、帐单和业务报表的编制
各分公司要按业务年度、业务类别编制季度分保帐单上报总公司分保处。季度划分方法为:1月1日至3月31日为第一季度,4月1日到6月30日为第二季度,7月1日到9月30日为第三季度,10月1日到12月31日为第四季度。每一业务年度各分公司共须报12期帐单。
各分公司于每一季度结束后的30天内,必须将分保帐单编制完毕并报送总公司分保处。付款方必须在每一季度结束后的45天内将帐单余额付给收款方。
分公司在每个季度结束后30天内编报分保季报汇总表送总公司。分保费若有分期付款的应在备注栏中注明。
十三、帐务结算
从1996年度开始,各分公司必须单独建立分保帐户,凡属分保保费或赔款各分公司直接同总公司办理结付手续。各分公司应付的分保款项不得与应付总公司其他款项轧差、顶替或任何形式的转换,以保证分保资金的正常运作。
中保人寿保险有限公司分保帐户情况如下:
开户行:中国工商银行北京市南礼士路支行宣内分理处
帐 号:417--273013--73
户 名:中保人寿保险有限公司资金清算中心
十四、申报
各分公司每一张保险单所承保的各类业务如果总保额(100%)折合人民币达到或超过以下限额时,应在其承保业务前及时向总公司分保处申报。
1.团体人身意外险: 10000000元人民币
2.中小学生平安险: 10000000元人民币
3.人身意外险: 1000000 元人民币
4.大额疾病医疗险: 1000000 元人民币
5.航空人身意外险: 1000000 元人民币
6.其他险: 1000000 元人民币
十五、总公司业务管理部分保处联系地址:
北京市西城区北新华街甲45号格兰云天大酒店510房间
联系电话:66088730 66071166--510
传 真:66088757
邮 编:100031
附表:一
中保人寿保险有限公司分公司
分保季报汇总表
业务年度:
帐 单 期:
货 币
制表日期: 货币单位:
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|编 码| 险 种 |总 保 额|总 保 费|分 保 费|分保手续费 |退保金|退回分保手续费|总赔款金额|应摊赔款|余额|未决赔款|备注|
|------|------------------|----------|----------|----------|------------|------|--------------|----------|--------|----|--------|----|
| O | 团体人身意外保险| | | | | | | | | | | |
|------|------------------|----------|----------|----------|------------|------|--------------|----------|--------|----|--------|----|
| P | 人身意外伤害保险| | | | | | | | | | | |
|------|------------------|----------|----------|----------|------------|------|--------------|----------|--------|----|--------|----|
| Q | 中小学生平安保险| | | | | | | | | | | |
|------|------------------|----------|----------|----------|------------|------|--------------|----------|--------|----|--------|----|
| R | 大额疾病医疗保险| | | | | | | | | | | |
|------|------------------|----------|----------|----------|------------|------|--------------|----------|--------|----|--------|----|
| S | 航空人身意外保险| | | | | | | | | | | |
|------|------------------|----------|----------|----------|------------|------|--------------|----------|--------|----|--------|----|
| U | 健康保险 | | | | | | | | | | | |
|------|------------------|----------|----------|----------|------------|------|--------------|----------|--------|----|--------|----|
| Y | 其他险 | | | | | | | | | | | |
|--------------------------|------------------------------------------------|------|--------------|----------|--------|----|--------|----|
| 合 计 | | | | | | | | |
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
经 理: 复 核: 制表:
附表:二 中保人寿保险有限公司分公司分保业务季度帐单
险 种:
业务年度:
帐 单 期:
货 币: 货币单位:
------------------------------------------------------------------------
|科 目 | 借 | 贷 |
|----------------------------|------------------|------------------|
|分 保 费 | | |
|----------------------------|------------------|------------------|
|分保手续费 | | |
|----------------------------|------------------|------------------|
|赔 款 | | |
|----------------------------|------------------|------------------|
|退现金赔款 | | |
|----------------------------|------------------|------------------|
|未到期保费转入、转出 | | |
|----------------------------|------------------|------------------|
|未决赔款转入、转出 | | |
|----------------------------|------------------|------------------|
|退保手续费 | | |
|----------------------------|------------------|------------------|
|余 额 | | |
|----------------------------|------------------|------------------|
|合 计 | | |
|----------------------------|------------------|------------------|
|未决赔款数 | | |
------------------------------------------------------------------------
经理: 复核: 经办: 公司签章
年 月 日
注:1.退现金赔款这一项,只有作过现金赔款帐单的当季度帐单内冲销向总
公司要过的现金赔款数,但已决赔款这一项已包括此数。
2.未到期保费转入,转出,未决赔款转入,转出,这两项在3年核算期结
束当期使用。
3.未决赔款数在每年第四季度帐单中使用。
附表:三 中保人寿保险有限公司分公司现金赔款出险通知书
编号: 年 月 日 币制:
------------------------------------------------------------------------
|分出公司名称: |
|--------------------------------------------------------------------|
|出单分支公司名称: |
|--------------------------------------------------------------------|
| 险别: 业务年度: |
|--------------------------------------------------------------------|
|赔案内容摘要: |
|--------------------------------------------------------------------|
|保单号码: 保险期限: |
|--------------------------------------------------------------------|
|保额(100%): 分保数额(20%): |
|--------------------------------------------------------------------|
|现金赔款(100%): 分保数额(20%): |
|--------------------------------------------------------------------|
|赔案发生日期及地点: |
|--------------------------------------------------------------------|
|损失内容摘要: |
------------------------------------------------------------------------
以下供接受公司使用
------------------------------------------------------------------------
|法定业务部编号: 审核赔款金额: |
|--------------------------------------------------------------------|
|法定业务部处理意见: |
| |
| |
| |
|--------------------------------------------------------------------|
|法定业务部批准人: 经办人: |
------------------------------------------------------------------------
批准: 复核: 制表: 日期:


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盘锦市城市住宅区物业管理实施细则

辽宁省盘锦市人民政府


盘锦市人民政府令第10号

盘锦市城市住宅区物业管理实施细则


第一章 总则
第二章 业主物业使用人的自治管理
第三章 物业管理企业的管理
第四章 物业的前期管理与移交
第五章 物业的管理与使用
第六章 物业管理费用管理
第七章 法律责任
第八章 附则

《盘锦市城市住宅区物业管理实施细则》业经2002年4月16日盘锦市第四届人民政府第28次常务会议审议通过,现予发布施行。

市长 程亚军
二○○二年五月十四日






盘锦市城市住宅区物业管理实施细则




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第一章 总则

第一条

为加强城市住宅区物业管理,保障物业的合理使用,创造良好的居住环境,维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益,根据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》,结合我市实际,制定本细则。

第二条

本细则适用于盘锦市行政区域内城市住宅区的物业管理。城市新建住宅区和共用配套设施、设备齐全的原有住宅区,应当实行物业管理;原有住宅区共用配套设施不齐全的,应当通过整治和完善配套设施,逐步创造条件实行物业管理。

第三条

本细则所称城市住宅区,是指在城市规划区和独立工矿区,以住宅为主,配套设施比较齐全,建筑面积在2万平方米以上的城市居住区域。

本细则所称城市住宅区物业(以下简称物业),是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和共用场地。

本细则所称物业管理,是指物业管理企业依据物业管理合同约定,对既有物业进行管理和对业主、物业使用人提供服务行为。

本细则所称业主,是指物业所有权人。

本细则所称物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

第四条

物业管理应遵循公开、公平、互利、便民的原则,实行招标投标制度。一个物业管理区域只能选聘一个物业管理企业实施统一管理。

第五条

盘锦市房产管理局是我市行政区域内的物业管理行政主管部门。

市政府有关部门及街道办事处、社区,应协助物业管理行政主管部门开展物业管理工作,并在各自的职责范围内,对物业管理工作进行指导、协调和监督。

第六条

物业管理行政主管部门的主要职责:

(一) 贯彻执行上级有关物业管理法律、法规和规章;

(二)负责物业管理企业资质审核、审批和物业管理行业检查、
指导和监督工作;

(三) 负责住宅共用部位及共用设施、设备维修基金的建立和使用的管理工作;

(四)参与新建成住宅区综合验收,并组织物业管理的交接工作;

(五)负责指导、组织实施城市存量住宅区的整治及推行物业管理工作;

(六)负责对住宅区物业管理招投标的监督管理工作;

(七)组织开展住宅区物业管理达标创优活动;

(八)对住宅区物业管理服务进行监督、检查;

(九)指导全市住宅区区域划定;

(十)划定住宅区停车场。



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第二章 业主物业使用人的自治管理

第七条

房屋入住率达到50%以上的新建住宅区和达到物业管理规定条件的原有住宅区,由物业管理行政主管部门指导住宅区的开发建设单位或街道办事处、社区组织召开业主、物业使用人大会或者代表大会,选举产生业主委员会。一个物业管理区域只能成立一个业主委员会。

第八条业主 物业使用人的权利、义务:

(一)享有物业管理服务的权利;

(二)享有业主、物业使用人代表大会代表和业主委员会委员的选举权和被选举权;

(三)决定有关物业管理的重大事项;

(四)监督业主委员会的工作;

(五)执行业主、物业使用人大会或代表大会、业主委员会的有关决议、决定;

(六)遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约;

(七)按时交纳物业管理服务费。

第九条

业主、物业使用人大会、代表大会具有下列权利:

(一)选举、撤换业主委员会的组成人员;

(二)审议通过业主委员会章程和物业管理公约;

(三)改变或者撤销业主委员会作出的不适当决定;

(四)决定物业管理服务项目、收费标准等重大事项。

业主、物业使用人大会或者代表大会每年至少召开一次,必要时经三分之一以上的业主、物业使用人或者代表的提议,可随时召开业主、物业使用人大会或者代表大会。

第十条

业主委员会成员由7至13人组成,设主任一人、副主任2人,主任、副主任从业主委员会委员中选举产生。

业主委员会每届任期3年,主任、副主任、委员可连选连任。

业主委员会任期届满一个月前,应当组织换届选举,产生新一届业主委员会。

第十一条

业主委员会每半年召开一次会议,会议必须有半数以上委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上通过。

业主委员会召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、社区委员会等有关方面参加。

第十二条

业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列材料到物业管理行政主管部门备案:

(一)登记备案申请;

(二)《业主委员会章程》和《业主公约》;

(三)《业主委员会组成人员登记表》;

(四)业主、物业使用人代表和业主委员会委员选举办法。

物业管理行政主管部门自受理登记备案之日起15日内发给登记备案证书。发给证书的日期,为业主委员会成立的日期。

第十三条

业主委员会职责:

(一)维护业主、物业使用人的合法权益;

(二)通过招标,选聘、续聘符合条件的物业管理企业,并与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;

(三)审议物业管理企业制订的年度物业管理计划和管理服务的重大措施;

(四)听取业主和物业使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动;

(五)确定或者调整物业管理服务内容,并协助物业管理企业收缴物业管理服务费;

(六)督促业主、物业使用人遵守业主公约,协助物业管理企业落实各项管理工作,监督共用设施、设备和共用场地的合理使用。



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第三章 物业管理企业的管理

第十四条

设立物业管理企业必须经市物业管理行政主管部门资质审查,取得资质证书后,到工商行政管理机关登记注册,申领营业执照。物业管理企业临时资质和三级资质由市物业管理行政主管部门审批;物业管理企业一、二级资质由市物业管理行政主管部门审核后,报上一级物业管理行政主管部门审批。

第十五条

物业管理企业权利和义务:

(一)按照合同要求,制定住宅区物业管理办法;

(二)依据委托管理合同和有关规定收取管理服务费用;

(三)制止违反物业管理规定的行为;

(四)选聘专业公司和人员承担专项服务业务;

(五)按委托管理合同实施物业管理;

(六)接受业主委员会和业主、物业使用人的监督;

(七)定期向业主委员会公布物业管理服务费和维修基金收支帐目;

(八)协助有关部门开展社区活动。

第十六条

物业管理企业应当自物业管理合同终止之日起10日内,到业主委员会办理下列事项:

(一)对预收的物业管理服务费进行结算、结转;

(二)移交全部物业档案资料和有关财务帐册;

(三)移交业主共有的房屋、场地和其他资产。



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第四章 物业的前期管理与移交

第十七条

物业的前期管理,是指新开发建设的住宅区从规划建设项目的审批开始至业主委员会成立前的物业管理。

第十八条

房屋开发单位在销售房屋时应当与业主签订前期物业管理协议,前期物业管理协议应使用国家示范文本。

第十九条

物业的前期管理工作由房屋开发单位或者其委托的物业管理企业承担。

物业前期管理费用分别由房屋开发单位、业主、物业使用人承担。房屋未售出和出租的,由房屋开发单位承担;房屋已售出或出租的,由业主或物业使用人承担。

第二十条

物业的前期管理项目包括下列内容:

(一)对物业的规划设计提出意见和建议;

(二)对防水、地下管网等隐蔽工程的质量进行监督;

(三)配合有关部门参与物业竣工综合验收;

(四)为业主、物业使用人办理入住手续,对业主、物业使用人装饰装修房屋进行管理;

(五)管理工程技术和业主、物业使用人与物业管理相关的档案资料;

(六)前期物业管理协议约定的其他事项。

第二十一条

房屋开发单位移交物业时,应将按规划要求纳入住宅区建设成本、属业主共有的物业管理办公用房移交给业主委员会,并由物业管理委员会交给物业管理企业使用。

第二十二条

建筑面积5万平方米的住宅区,房屋开发单位应无偿提供建筑面积120平方米以上的物业管理办公用房。建筑面积在5万平方米以上的,建筑面积每增加2万平方米,增加建筑面积15平方米物业管理办公用房;建筑面积每减少1万平方米,可相应减少建筑面积15平方米物业管理办公用房。

无法提供实物办公用房的,可按应提供办公用房的标准提供购房资金,由业主委员会选购办公用房。

第二十三条

住宅区开发建设单位应当按住宅区总建筑面积0.5%的比例,以工程基本造价向住宅区业主委员会提供商服用房。商服用房属业主共有,由业主委员会交给物业管理企业使用,其经济收入全部用于住宅区物业管理。

第二十四条

物业管理办公用房除物业管理企业、业主委员会正常办公使用外,不得出租或改变用途。

第二十五条

房屋开发单位移交物业管理时,应当向业主委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料:

(一)住宅区总平面图;

(二)单体房屋及配套的基础设施、设备竣工图;

(三)地下管网图;

(四)各类房屋清单和共用设施、设备清单;

(五)竣工综合验收合格证书;

(六)各种设备及材料的检验合格证书、质量保证书、使用说明书;

(七)其他必要的资料。



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第五章 物业的管理与使用

第二十六条

物业的管理实行业主、物业使用人自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合。业主委员会委托物业管理企业实行专业管理服务,应当签订物业管理委托合同,明确双方的权利和义务。

第二十七条

物业管理服务一般应包括下列内容:

(一)房屋共用部位及共用设施、设备的维修与养护和运行服务;

(二)环境卫生工作;

(三)绿化养护管理;

(四)停车场地的经营管理;

(五)住宅区公共秩序管理;

(六)协助当地公安机关负责住宅区安全监控、值班巡视等治安秩序工作;

(七)非市政管理部门管理的道路、绿地、建筑小品、庭院灯、草坪灯等的管理养护;

(八)业主和物业使用人委托的其他管理和服务事项。

第二十八条

物业管理企业应当依据物业管理合同提供服务,保持房屋及其共用设施、设备和共用场地的完好,环境整洁,公共秩序良好。

第二十九条

在物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损坏房屋结构和破坏房屋外貌;

(二)擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房;

(三)擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物;

(四)擅自移动、占用、损坏共用设施;

(五)安装影响房屋结构的动力设备;

(六)影响公共卫生,破坏周围环境的行为。

第三十条

住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施、设备和共用场地,已摊入房屋销售面积的,属业主共有,任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。

第三十一条

因物业维修或者因公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的,需经有关行政管理部门批准后施工,并在约定的期限内恢复原状。

第三十二条

在物业管理区域内的房屋及相关共用设施、设备和共用场地设置广告、铺设管线的,应当征得物业管理企业和相关业主的书面同意,并按照有关规定办理审批手续,并收取设置费用。

按照前款规定收取的设置费用,50%用于物业维修养护,50%用于业主委员会同意的物业服务费和便民服务费。

第三十三条

物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等,应由各专业管理部门管理到户,并负责维修和管理。如需委托物业管理企业管理,双方应当签订管理协议,并缴纳委托管理费用。

第三十四条

业主转让、出租房屋时,应将业主公约作为转让合同或者租赁合同的附件。

当事人应当自房屋转让合同或者租赁合同签订之日起10日内,将转让或者租赁的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。



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第六章 物业管理费用管理

第三十五条

建立住宅共用部位及共用设施、设备维修基金。凡我市行政区域内销售商品房时,购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定书,购房者按购房款2.5%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。

原有住宅区已经实行物业管理,未建立住宅共用部位及共用设施、设备维修基金的,由该住宅区业主委员会协同物业管理企业收缴维修基金;原有住宅区未实施物业管理的,由房屋产权单位、房屋托管单位或街道办事处、社区组织收缴维修基金。

第三十六条

维修基金的管理和使用由物业管理行政主管部门审批,实行专户存储,专款专用。

第三十七条

新建的住宅区,房屋开发单位未按规定建立维修基金的,物业管理行政主管部门对其开发房屋不得办理房屋销售许可证,产权登记部门不得确权发证。

第三十八条

房屋自用部位和自用设施、设备的维修、更新、改造费用,由业主承担。房屋共用部位和共用设施、设备的大修、更新、改造费用,在物业维修基金中列支。未缴纳维修基金的,由业主按拥有的建筑面积比例承担;日常维修费用在物业管理服务费中列支。

第三十九条

房屋的共用部位及共用设施、设备维修时,相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当承担赔偿责任。

业主、物业使用人因物业维修、更新和改造自用部位、自用设施、设备,造成相邻关系人财产损失的,责任人应当修复或者按价赔偿。

第四十条

业主转让房屋时,其维修基金帐户随房屋所有权同时过户。

第四十一条

物业管理服务收费标准应以每一物业管理区域为单位,按房屋建筑面积和物业管理服务项目、标准,由业主委员会与物业管理企业参照市物价部门制定的物业管理服务收费指导价协商确定,并报市物价部门批准后执行;国家、省、市已有收费标准规定的,按规定执行。

物业管理企业为业主、物业使用人提供特约服务,无收费依据标准的,实行市场调节价,由物业管理企业与业主、物业使用人协商确定,协商确定的价格由物业管理企业报市物价部门备案。

第四十二条

物业管理企业收取物业管理服务费的项目及标准必须公布。

业主、物业使用人必须按照规定向物业管理企业缴纳物业管理服务费,其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。

第四十三条

物业管理企业每半年向业主委员会报告一次物业管理服务费收支情况;每年度向业主、物业使用人公布一次物业管理服务费收支情况。



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第七章 法律责任

第四十四条

违反本细则第十四条规定,物业管理企业未经物业管理行政主管部门资质审查,由物业管理行政主管部门责令改正,没收非法所得,并处50 00元以上10000元以下罚款。

第四十五条

违反本细则第十六条、第二十五条规定之一的,由物业管理行政主管部门责令改正,并处5000元以上10000元以下罚款。

第四十六条

违反本细则第二十一条、第二十二条规定,未按规定提供物业管理办公用房的,由物业管理行政主管部门会同房地产开发行政管理部门责令房屋开发单位向业主委员会提供物业管理办公用房,或者缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。

第四十七条

违反本细则第二十九条规定,物业管理企业有权制止;造成损失的,有权要求赔偿;情节严重的,由物业管理行政主管部门责令恢复原状,并处以1000元以下罚款。

第四十八条

违反本细则第三十条规定,占用和出售属于业主共有的自行车棚、停车场(库) 等设施的,物业管理行政主管部门责令改正,并可处2000元以上5000元以下罚款。

第四十九条

业主、物业使用人违反本细则第四十二条第二款规定,未交物业管理服务费的,物业管理企业可以按照应缴金额的0.3%按日加收滞纳金。

拖欠物业管理服务费3个月以上的,物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。

第五十条

业主、物业使用人大会或者代表大会作出的决定违反本细则规定的,物业管理行政主管部门应责令其改正,或者撤销其决定,并通告全体业主和物业使用人。

业主委员会及其成员作出的决定违反本细则规定的,由业主、物业使用人大会或者代表大会予以撤销或改变,并由责任人承担相应的责任。

第五十一条

物业管理企业违反本细则规定,未取得营业执照和收费许可证,从事物业管理或者擅自设立收费项目、提高收费标准的,由市工商行政管理部门、物价行政管理部门按照有关法律、法规规定处罚。

第五十二条

物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十三条

行政管理相对人对行政处罚不服的,可按规定申
请行政复议或提起诉讼。

第八章 附则

第五十四条

我市行政区域内的建制镇住宅区、别墅区、写字楼、商厦等物业管理,可参照本细则执行。

第五十五条

本细则执行中的具体问题,由市房产管理局负责解释。

第五十六条

本细则自2002年6月1日起施行。



海外并购如何对待知识产权

王瑜


  我国企业越来越地走出国门去海外收购知识产权,其中北京汽车工业控股有限责任公司对瑞典萨博汽车公司相关知识产权的并购就是成功的案例。我国收购国外知识产权一般以专利技术和商标为目标,收购方式主要有两种,一种是直接收购知识产权的北汽模式,另一种方式是并购国外现成的企业,将企业和其拥有的知识产权一并收入囊中(为了简便说明问题,以下将这两种方式统称为知识产权并购)。知识产权有其特殊性与有形资产有很大的不同,知识产权具有地域性和时间性,在国外购买的专利技术或商标在国内不一定受到法律保护,高价购买的专利技术有可能包含失效专利。对于专利而言,更为复杂的是专利技术的关联性。知识产权的这些特性决定了购买知识产权或者以知识产权为主要对象的并购行为的复杂性,即便是著名的跨国企业在涉及知识产权的并购中都曾出现重大失误,在达能和哇哈哈系列争议中,其原因就是当初没有处理好商标问题为后来的争议埋下祸根。下面我们从几个主要方面谈谈海外知识产权并购如何进行审查。

一、审查权属瑕疵

  知识产权并购首先要审查的是知识产权的权属,如果权属有瑕疵直接导致并购的失败。上海××通用机器有限公司在首批引进的国外压缩机技术即将到期、所有专利和商标将被停止使用之际才发现,外方利用中方不懂专利,刻意提高了引进产品专利的含金量。外方声称产品中包含24件专利,其实有21件未得到授权,而真正应用于引进产品的专利只有3件。这么原始简单的欺骗行为现在对中国企业已经不能得逞了。我国企业参与并购的律师首先要审查的就是知识产权的权属问题,专利和商标是否取得授权,通过公开的途径非常容易查到。
  审查知识产权的权属当然不能仅仅查看知识产权的证书,很多权属上的瑕疵在证书上是不能反应的。有不少专利由于专利文件写得太差,使该专利的权利要求很容易被绕过,或者真正核心的部分不被保护,该专利实际处于不被保护的状态,这样的权属瑕疵在国内很多案件中都出现过,当然在国外也会出现,因此专利文件是必须要审查的。在我国曾经有过这样的案例,某人将以自己个人名义注册的商标转让,该转让办理了转让手续,后来又反悔,以没有经过商标共有人(其妻子)的同意该出售商标的行为无效为由提起了诉讼,其诉讼主张得到了法院的支持。这个案例作为特例可以提示我国企业在海外并购知识产权对权属问题一定要多方位进行全面的审查。
  知识产权权属瑕疵更多的是表现在知识产权对外许可使用上,如果知识产权对外有使用许可必然构成权属上的瑕疵,因此必须要审查是否有许可使用。还是以发生在我国的案件为例,2006年4月广州立白公司以高出标的价十多倍的价格通过法院的拍卖购得重庆奥妮公司“奥妮”等23件商标所有权,正当广州立白公司打算推出“奥妮”品牌的洗发水时,香港奥妮公司却提前发布了“奥妮”商标长达20年的独占使用声明。原来2004年11月重庆奥妮公司与香港奥妮公司签订了商标独家许可合同,期限为20年,范围是中华人民共和国境内。广州立白公司花费3000多万元购买的商标只是18年后的商标权期权,而在18年间自己并不享有使用权。独占许可在一定程度上相当于买断,但是不等于享有知识产权权属。注册在第35类第778479号的“三联”为三联商社前大股东三联集团注册的商标,该商标的所有人为三联集团。2003年1月27日三联集团与郑百文(三联商社的前身)签订了商标许可使用合同,根据合同约定“三联”商标永久、无偿许可给上市公司(即后来的三联商社)使用。当国美入主三联商社后,三联集团又以“三联家电”名义开办新的家电连锁卖场,为此,三联商社将三联集团告上法庭,要求索回“三联”商标权。该案于2009年在济南中级人民法院开庭,但是“三联”商标最终花落谁家,人们还在拭目以待。国美公司并购三联商社后引发的“三联”商标争议案让我们看到通过并购取得知识产权的复杂性。国美是国内著名的公司,他们聘请的律师一定是非常优秀的,在这宗收购案中对重要的无形资产“三联”商标的权属审查也出现漏洞,也充分说明知识产权并购对知识产权权属审查的复杂性。知识产权的使用许可,按照我国的法律是要求到相关机构进行备案登记的,如此到备案登记机构就可以查询到是否存在使用许可,但是我国的司法解释又认可没有经过备案登记知识产权使用许可是有效的,导致大量的使用许可没有经过备案登记,从备案登记机构无法查实该知识产权是否存在使用许可。各国的法律规定不尽相同,在其他国家很可能也存在无法从正常的途径审查知识产权使用许可,甚至是权属是否确实,因此除了必要的审查外,最好要求被并购的企业做出必要的承诺。
  另外,有的国家会限制敏感技术对国外的转让,有的国家限制驰名商标的转让,这些限制性的规定可以归结为权属限制转让,所以审查知识产权权属问题对各国在知识产权权属限制转让的法律规定也一定要弄清楚。

二、审查地域性

  南京汽车公司收购“MG”商标海外所有权突生争议。来自“MG”罗孚老家的英国媒体指出,南京汽车公司需要再掏钱把欧洲其它国家的“MG”商标的所有权买下,而竞争者已经出现。据英国《金融时报》的报道,南京汽车公司与“MG”罗孚荷兰子公司的破产清算人近日出现争议,这位清算人表示,该公司仍拥有在欧洲大陆的数个“MG”商标所有权,而南京汽车公司若想在这些地方销售“MG”品牌轿车,必须再次拿出巨资购买这些所有权。对于这一紧急情况,南京汽车公司“名爵”公关总监明确表示,收购罗孚后,南京汽车公司已获得与“MG”罗孚破产前同等范围的品牌所有权,包括“MG”在97个国家和地区的647项注册,最终这些所有权都将过户到南京汽车公司名下。目前,南京汽车公司已经完成了在英国的商标所有权变更手续,在欧盟、美国和中国的过户手续正在进行中。我们无处得知南京汽车公司收购“MG”商标的真实情况,但是该案警示我国企业在海外并购知识产权时一定要审查知识产权地域性。
  知识产权的地域性可以这样理解,比如在美国获得的专利,如果在中国没有申请专利,那么该专利在中国不受保护,任何人都可以使用该专利技术在中国生产、销售该专利技术制造的产品。商标也是一样,国外商标如果在中国没有注册在中国基本不受保护。大型跨国公司研发的技术一般都会在很多国家申请专利,其产品也会销售到很多国家,在其产品销售国一般都要注册商标。同一项技术可以在很多国家取得专利,同一个商标也可以在很多国家获得注册,这项专利或这个商标因为地域性问题分别在若干个国家申请或者注册就成了若干个专利或商标,购买某一个国家的专利或商标并不意味着当然获得其他国家的专利或商标。比如“coca cocl”商标在全球很多国家都是注册商标,如果某企业购买了在中国注册的商标,该公司将“coca cocl”产品销售到美国,则构成对美国“coca cocl”商标权人的侵权。海外并购知识产权各企业的目的并不是一样的,有的只想购买一个或者几个国家专利或商标,有的则是全部收购。而购买在一个国家申请、注册的专利权或商标与购买多个国家申请、注册的专利、商标其价格差别是非常大的。如果我国企业目标是某专利或商标的全球注册就必须审查该知识产权在哪些国家或地区申请注册了,不能遗漏,如果有遗漏将会付出相当惨重的代价,不仅仅发生南京汽车公司收购“MG”商标那样的争议。

三、关联性审查

  知识产权的关联性审查比较容易被忽略,单个的专利或商标看起来都是独立的,我们可以单独购买某些专利或者某个商标,其实不尽然。专利有基础专利和从属专利之分,一般基础专利的技术含量比较高,从属专利基于对基础专利的再次开发,其权利的实施对基础专利形成依赖,而基础专利要将其技术产品化,也必须要使用从属专利。现在产品的技术越来越复杂,一部手机上集成了成千上万个专利,如果要购买手机的制造技术,当然不需要全部购买,也不能只购买其中的某项专利。如果选择购买某些关键专利技术,就必须考虑其关联性的专利。商标相当比较单纯,但是也必须考虑关联性问题,商标也有联合注册和防御注册,这样的注册使商标具有高度的关联性,有的国家法律规定,这样有关联性的商标必须一并转让。商标的关联性还体现在围绕一个商标,将该商标的图形、文字元素单独或者进行组合注册,以便使用在不同的场合,而实际上只做一个商标来使用,比如麦当劳公司注册使用的商标。


  对于知识产权关联性审查非常的复杂,仅仅从以上几个方面考虑远远不够,笔者以一个实际操作过的案件来说明其复杂性。某国外公司打算购买中国的一项专利,该公司并没有急于和专利权人联系,而是找到笔者对该专利进行评估。该公司对评估提出了明确的要求,要求从三个方面进行对该专利进行评估:1、审查该专利的专利文书本身,2、查询相关的专利技术信息,3、查询生产该专利产品所涉及的专利情况。第一个方面主要审查专利本身权属是否有瑕疵,针对专利文书本身。第二个方面和第三个方面就是专利关联性的审查,这个关联性审查还延续到了生产环节。企业购买专利技术一般都是为了生产专利产品,如果生产上的专利技术还得受制于人,必然对经济效益产生巨大影响,因此关联性的审查考虑必须要全面、细致。

四、其他要注意的问题

  尽管我国专利申请量世界第一,但是我国在很多领域的高新技术还得受制于人,我国拥有的商标数量也是世界第一,但在世界上知名商标榜上几乎找不到中国的商标,为此我国提出要自主创新,要创立自己的民族品牌。这种自力更生的精神很难在短期改变我国技术相对落后,缺乏世界知名品牌的现状,改变的捷径是直接购买。
  为了获得高新技术我国走了不少弯路,改革开放之初,我们奉行以市场换技术,但并没有换回来什么技术,在与外资的合作中我国一些知名的商标反而被国内消费者淡忘。我国企业现在开始去海外并购知识产权,尽管并购技术逐步在成熟,但是有个问题不能忽视。专利技术不断在发展,更新换代极快,我们尽管可以通过购买获得最先进的技术,但是这不是我们保持技术领先的根本出路。购买先进的专利技术只是我们提高开发起点的一个选择,最终拥有自主的高新专利技术还得自己去开发,我们要学习日韩模式的成功经验,走购买引进→消化吸收→改进升级这样的道路。
  商标是一种竞争工具,收购商标就是收购市场。收购驰名商标的根本目的是驰名商标的市场,而不是驰名商标本身。成熟的品牌价值不仅仅是其在相关消费者中的知名度,更体现为现成的市场渠道,收购一个已有的品牌,加以改造,赋予其新内涵,可以利用其原有的渠道达到迅速成名的目的,大大缩短了品牌的培育时间以及经济成本。国内企业在购买国际上比较知名的商标后,放弃国外的市场,直接将该商标引进国内市场,这样花费巨额代价拿回来的只是一个空空如也的商标,就很不值了。因而提请企业清楚:买商标是买市场,而不是商标本身,千万不要本末倒置。
  另外对购买行为本身,企业也需要考虑多方的因素来整体筹划,有些很正常的并购行为,被竞争者渲染为关乎国家安全问题,使很多并购功败垂成,国内企业为此付出了高昂的学费。除此,并购必须考虑消费者情绪,例如,腾中收购“悍马”的消息一经放出,绝大多数中国受众都对未来“悍马”的品牌价值表示担忧。因此,美方立即对媒体宣布依然由他们来管理“悍马”品牌,且生产过程也不归腾中管理。吉利公司收购“沃尔沃”,引起了很多人的好奇,吉利会不会要按照造低价车的方式来生产高档的“沃尔沃”?对于中国企业高调介入收购“皮尔•卡丹”品牌,业内人士表示了担忧,太过高调地传播品牌易主未必是件好事。与普通的品牌不同,国际驰名的品牌,尤其奢侈品牌具有很强的“血统”,一旦脱离其“血脉”传承,必将出现一定的负面影响。如果他们也如此高调地大肆传播,想必会对其销售和品牌发展产生巨大冲击。因此对待驰名商标的收购还要更多一些理性的态度,应以系统的策略、谨慎的步伐来完成驰名商标的可持续发展,最终实现驰名商标的软着陆,顺利过渡。
  总之,海外并购知识产权对我国企业而言是获得高新技术、知名商标的捷径。但是海外并购知识产权是个系统的工程,必须要有经验丰富的专业人才的参与,要有全面周详的策划,精细的审查。

作者:王律师,中国知识产权研究会高级会员
电话:010-51662214,电邮:51662214@sohu.com。