新房控“国六条”个税规定解读/谷林树

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 13:33:20   浏览:8435   来源:法律资料网
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2013年3月1日中央政府门户网站(www.gov.cn)公布了新房控“国六条”,全称为《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》【国办发〔2013〕17号】,其中规定:“税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。”此规定公布后,立即引起多家媒体关注,并引起社会公众的热议。

客观地说,上述“国六条”个税规定(以下简称上述规定),只是重申了现行《个人所得税法》相关规定而已,并未设定任何新的纳税义务。这是因为,出售自有住房,实际上是一种财产转让行为,依现行《个人所得税法》第三条第五项之规定,原本就应适用百分之二十税率征收个税。

上述规定,之所以引起大家注意,是因为在该规定颁布前,全国不少城市在对二手房交易征收个税时,允许当事人从下列两种征税方式中任选一种:
第一种征税方式:按交易额的1%征税;

第二种征税方式:按转让所得20%征税。

结果不少当事人基于少交个税的考量,选择第一种方式交纳个税。

上述规定出台后,对于那些应纳个税且房屋原值有据可查的售房人来说,将无权再按第一种征税方式缴纳个税。

正确理解和把握上述规定,将有助于售房人保护自身合法权益,并避免因违规受罚而遭受不必要的损失。从上述规定本义看,并非所有出售自有住房行为,均按转让所得的20%交纳个税。下列两种例外情况,就不宜适用上述规定:
1.虽出售自有住房但依法可免征个税;
2.虽出售自有住房但无法通过税收征管、房屋登记等历史信息查询核实房屋原值。
笔者认为,在解读上述规定时,尤其要注意三条关键语:1.出售自有住房按规定应征收的个人所得税;2.房屋原值;3.转让所得。
下面笔者想简单探讨三个问题:

一、在什么条件下出售自有住房可依法免征个税?

依现行规定,个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房,取得的所得免征个人所得税。除此之外,出售自有住房,均应依法缴纳个人所得税。
上述“自用5年以上”,是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。“个人购房日期”的确定方法为:个人按照国家房改政策购买的公有住房,以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间,依照孰先原则确定;个人购买的其他住房,以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期,按照孰先原则确定。“个人转让房屋的日期”确定方法为:以销售发票上注明的时间为准。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。

二、房屋原值如何确定?
“房屋原值”应按下列规定予以确定:
1.商品房:购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2.自建住房:实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
3.经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房):原购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定交纳的土地出让金。
4.已购公有住房:原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款,加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及税费。
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上入民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价(或标准价)购买的公有住房。
经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。
5、城镇拆迁安置住房:根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发的通知》(建住房[2003]234号)等有关规定,其原值分别为:
(1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的,为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;
(2)房屋拆迁采取产权调换方式的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;
(3)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁入除取得所调换房屋,又取得部分货币补偿的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费,减去货币补偿后的余额;
(4)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人取得所调换房屋,又支付部分货市的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款,加上所支付的货币及交纳的相关税费。

三、转让所得如何计算?

如前所述,出售自有住房是一种财产转让行为。依现行个人所得税法之规定,财产转让所得,应以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额。举例说明一下,假如出售的自有住房房屋原值为100万元,依法可扣减的合理费用为10万元,现在销售价格为180万元,那么,转让所得=销售价格180万元-房屋原值100万元-依法可扣减的合理费用10万元=70万元。

  作者:北京市华鹏律师事务所 谷林树律师

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益阳市人民政府办公室关于印发《益阳市城区农贸市场建设管理办法》的通知

湖南省益阳市人民政府办公室


益阳市人民政府办公室关于印发《益阳市城区农贸市场建设管理办法》的通知

益政办发〔2010〕11号


资阳区、赫山区人民政府,市直有关单位:

  《益阳市城区农贸市场建设管理办法》已经市人民政府同意,现印发给你们,请遵照执行。

  二○一○年八月十二日

  益阳市城区农贸市场建设管理办法

  第一章 总 则

  第一条 为促进市城区农贸市场建设,规范经营管理,维护交易秩序,保护开办者、经营者和消费者的合法权益,根据有关法律、法规的规定,制定本办法。

  第二条 本办法所称农贸市场是指由开办者提供固定场所、设施,经营者进场进行集中和公开交易农副产品,符合市城区商业网点布局规划和市城区农贸市场专项规划,并办理了工商营业执照的市场。

  第三条 市区范围内农贸市场的规划、建设、经营和监管,适用本办法。

  第四条 市、区商务行政主管部门负责牵头组织实施市城区农贸市场行业管理工作,其他各有关部门根据各自职责实施对农贸市场的监督管理。

  第五条 农贸市场实行属地化管理,资阳区人民政府、赫山区人民政府、益阳高新区管委会负责辖区内农贸市场的日常管理工作。

  第二章 规划与建设

  第六条 市城区农贸市场建设专项规划由市规划部门会同市商务等部门共同编制,作为市城区商业网点布局规划的重要组成部分,纳入城市总体规划。

  第七条 农贸市场专项规划确定的农贸市场用地和设施,任何单位和个人不得擅自改变用途。如需变更规划,须按规划变更审批程序报批。市规划部门在审批前应先征求市商务部门意见。

  第八条 市商务部门会同相关部门制定《益阳市城区农贸市场建设改造标准》,报经市人民政府批准后实施。

  第九条 新建小区占地面积5万平方米以上的,应当同步规划建设适应小区人口规模的农贸市场。

  第十条 市城区范围内的农贸市场应按照经市人民政府批准的建设改造标准进行建设或改造,建设或改造完成后经相关部门验收合格,方可投入使用。

  第十一条 新建或改造农贸市场的设计方案,必须由有资质的设计单位设计,经规划、建设、消防等部门审批,并报商务部门备案。

  第十二条 按照“谁开发、谁建设、谁管理、谁受益”的原则,鼓励公民、法人、其他组织投资新建、改建、扩建农贸市场。支持大型连锁超市参与生鲜超市、便民生鲜网点建设。

  第十三条 农贸市场建设逐步纳入公共财政支持范围,对提质改造和新建的城区农贸市场,市、区财政给予适当补助,具体办法由市财政部门会同市商务部门另行制定,报市人民政府批准后执行。

  第十四条 新建、改造、改建农贸市场的各项行政事业性收费、政府性基金全免,办理证照只收取工本费,服务性收费按最低标准的30%收取。

  第三章 市场开办

  第十五条 开办农贸市场应当具备下列条件:

  (一)符合农贸市场专项规划要求;

  (二)具备与市场规模相适应的固定场地、设施、管理机构和专职管理人员及卫生保洁人员;

  (三)法律、法规和规章规定的其他条件。

  第十六条 开办农贸市场应当到工商行政管理部门办理营业执照,需要办理规划、建设、用地等其他审批手续的,应当按照有关规定办理。新建或改造的农贸市场开业前,应当到市、区商务部门办理备案手续。

  第十七条 市场开办者依法自主经营,收取场地、设施租金和其他规定范围内的服务费用。

  第十八条 市场开办者应当履行以下职责:

  (一)建立健全市场内治安、消防、环境卫生、市场准入及农产品质量安全监督管理和消费纠纷投诉受理等日常管理制度并组织落实;

  (二)负责市场内消防、安全、给排水、市容环境卫生、计量、用电等设施的设置、维护和更新,并保证相关设施处于完好状态;

  (三)配合并协助工商行政管理部门查处场内经营者扰乱市场经营秩序的行为;

  (四)定期对经营户进行有关法律、政策的宣传教育,在经营户中倡导文明、诚信经商活动;

  (五)按照农副产品种类合理布局,划行归市,功能分区,分类设摊;农贸市场应设立自产自销区,供菜农进场交易;

  (六)审查入场销售经营户的资格,明确入场销售的产品安全管理责任,定期对入场销售者的经营环境、经营条件、内部安全管理制度和经营产品是否符合法定要求进行检查;

  (七)法律、法规、规章规定的其他职责。

  第十九条 市场开办者按规定设置合格的公正计量器具,负责协调法定计量检定机构对市场内计量器具的定期检定管理工作,并在市场内设立投诉点接受投诉。

  第二十条 市场开办者按照规定在市场内配置检测室,负责市场内销售农副产品的安全检测,并将检测结果及时公示。负责建立进销台账,实行质量追溯。

  市场开办者应当协助执法人员查验畜禽产品检疫检验合格证明、检疫标志和法律、法规、规章规定应当检测合格方可销售的其他农副产品的检测证明。对无检疫证明或检测不合格的农副产品,应当禁止入场交易。

  第二十一条 活禽销售必须设立相对独立的区域,有独立的出入口。水禽与其它活禽经营区域应相对隔离。活禽宰杀区域应相对封闭。活禽销售区、宰杀区与消费者之间应实施物理隔离。

  活禽经营市场要建立健全卫生、消毒、无害化处理等管理制度,对活禽经营、宰杀区域以及活禽笼具、宰杀器具等实行每日清洗、消毒,对活禽粪便、污物以及宰杀活禽的废弃物等按照有关规定进行无害化处理。

  第二十二条 市场经营者负责维护市场内的市容环境卫生,及时清除场内的污水、垃圾和其他废弃物。

  开办市场必须设置相应的垃圾收集点、设置免费停车场和配套公厕,并保持配套设施达到国家规定的卫生标准。

  市场经营者依法承担场外责任区内的“门前三包”责任。

  第二十三条 市场开办者必须与经营者依法签订合同,依照合同对经营者的经营行为实施管理。

  第四章 经营管理

  第二十四条 农贸市场场内经营者依法自主经营,依法自主决定农副产品价格和服务收费标准。

  第二十五条 除销售自产农副产品的农民外,其他经营者在经营场所内必须悬挂营业执照和其他相关证照。

  第二十六条 农贸市场经营者应当遵守下列规定:

  (一)遵守法律、法规、规章和市场内各项管理制度;

  (二)市场内农副产品必须划行归市,从事经营活动的单位和个人应服从农贸市场的统一安排,在划定区域内经营;

  (三)货物摆放整齐、摊内外地面干净卫生;

  (四)使用国家法定计量单位和依法检定合格的计量器具;

  (五)遵守交易规则,文明诚信经商;

  (六)履行国家有关消费者权益保护、产品质量安全等法律、法规、规章规定的义务。因所售农副产品质量或者提供服务不合格对消费者造成损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第二十七条 市场内禁止销售下列产品:

  (一)假冒伪劣或者过期、失效、变质的产品;

  (二)有毒、有害、污秽不洁、腐烂变质食物,病死、毒死或者死因不明的动物及其产品;

  (三)反动、荒诞、诲淫诲盗的书刊、画片、照片、歌片和录音带、录影带及迷信用品;

  (四)麻醉药品、剧毒农药及化学农药;

  (五)兽药、鱼药、农药残留超标的动植物农产品;

  (六)法律、法规、规章禁止销售的动植物及其制成品、其他相关农副产品。

  第二十八条 市场内禁止下列行为:

  (一)对环境造成污染,对人体健康造成危害的烧、烤、煎、炸等,使用松香、沥青等有毒有害物质用于鸡鸭宰杀、拔毛;

  (二)强买强卖、骗买骗卖、囤积居奇、哄抬物价、欺行霸市;

  (三)掺杂、掺假、以假充真、以次充好;

  (四)法律、法规、规章禁止的其他行为。

  第五章 行业监管

  第二十九条 商务、工商、食品药品监督、质量技术监督、农业、公安、消防、建设、规划、物价、环保等部门根据各自职责,依法共同做好农贸市场的监督管理工作。

  商务部门根据政府授权履行主管部门职责,协调相关职能部门的监管行为。负责制定农贸市场行业管理规范,归口管理行业协会,指导行业自律,指导规范市场主体经营管理行为,落实相关优惠政策,与规划部门共同制定和实施农贸市场行业发展规划。

  工商行政管理部门负责对农贸市场农产品质量安全和经营行为实施监管,查处交易活动中的违法行为,维护市场经营秩序,保护消费者权益,对农贸市场实行信用分类监管。对市场野生动物或者产品的经营进行监管,查处违法经营行为。

  建设部门负责农贸市场市容环境卫生和建设质量安全的监督管理,对依照有关规定设立的临时性市场实行限时、限地监督管理,取缔农贸市场周边的马路市场。

  食品药品监督管理部门负责农贸市场餐饮消费环节的监督管理。

  质量技术监督部门负责农贸市场经营活动中的计量器具和计量行为的监督管理。

  农业部门依法做好农产品质量安全抽检和监督管理。

  公安部门负责农贸市场的治安管理,依法查处市场内阻碍执法、抗法等违法犯罪行为,督促市场开办者建立安全保卫机构,落实安全保卫措施。

  消防部门负责农贸市场消防安全的监督管理。

  规划部门负责农贸市场的规划编制和实施。

  物价部门负责督促市场经营者对销售的产品实行明码标价,查处各种价格违法行为。

  环保部门负责市场环境保护的监督管理。

  第六章 法律责任

  第三十条 对不符合消防、卫生、安全许可条件或在经营过程中违反相关法律政策和本办法规定的,由相关行政监管部门依法给予行政处罚、责令停业整顿或吊销营业执照;构成犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。

  第三十一条 违反城市规划改变市场用途的,依法责令改正,不得享受相关优惠;已经享受优惠的,由相关部门负责追回优惠资金。小区建设不按规划要求配套建设农贸市场的,规划验收不予通过。

  第三十二条 国家机关及其工作人员在农贸市场监督管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依照有关规定给予行政处分;构成犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。

  第七章 附 则

  第三十三条 本办法自发布之日起施行。



娄底市规范性文件备案审查办法

湖南省娄底市人民政府


娄底市规范性文件备案审查办法



娄政发〔2006〕2号

第一条 为加强对规范性文件的监督,维护社会主义法制统一,保证法律、法规、规章的正确实施和政令畅通,根据《法规规章备案条例》、《湖南省行政执法条例》和《湖南省规章规范性文件备案审查办法》的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称规范性文件,是指各级人民政府及其所属部门依照法定权限和程序制定发布的,涉及或影响公民、法人和其他组织权利、义务,在一定时期内反复适用,具有普遍约束力的对社会实施行政管理的规定、办法、规则、实施细则、决定、通告、命令等文件。
市、县(市、区)人民政府及其所属部门以及乡(镇)人民政府制定发布的内部工作规范,部署阶段性工作的文件,人事任免决定,向上级行政机关的请示和报告,对具体事项的通报、通知、批复以及行政处理决定等,不适用本办法。
第三条 市、县(市、区)人民政府及其所属部门以及乡(镇)人民政府应当依法履行规范性文件备案职责,加强对规范性文件备案工作的组织领导。
上级行政机关应当加强对下级行政机关规范性文件制定和备案审查工作的监督指导。
第四条 报送规范性文件备案的义务机关(以下简称备案义务机关)为规范性文件的制发机关,规范性文件的备案审查监督机关为规范性文件制发机关的上级机关。
市、县(市、区)人民政府及其部门法制机构具体负责规范性文件报送备案工作,履行备案审查监督管理职责。
第五条 规范性文件备案,坚持有件必备、有备必审、有错必纠的原则。
第六条 各级各部门制发规范性文件,应当由法制机构对本办法第十七条所列内容进行统一审查。
规范性文件应当在生效前向社会公布,并按照本办法的规定报送备案审查。
第七条 市人民政府制发的规范性文件经市长签署、印制、加盖印章后,市人民政府办公室应当在2日内将规范性文件正式文本12份及规范性文件起草部门起草的制定说明交市人民政府法制办公室。市人民政府法制办公室应当及时起草备案报告,按照规定的格式装订成册,一式10份,在该规范性文件公布之日起15日内报省人民政府法制办公室备案。
第八条 市人民政府所属各部门和法律、法规授权管理公共事务的组织及县(市、区)人民政府制发的规范性文件,应当自规范性文件印发之日起15日内按照本办法第十二条规定向市人民政府法制办公室报送备案,由市人民政府法制办公室提出备案审查意见定期向市人民政府报告。
市人民政府所属各部门管理的下属机构制发的规范性文件,应当自规范性文件印发之日起15日内按照本办法第十二条规定向市人民政府所属各部门法制机构报送备案,同时抄送市人民政府法制办公室。
第九条 县(市、区)人民政府所属各部门和法律、法规授权管理公共事务的组织及乡(镇)人民政府制发的规范性文件备案,参照本办法执行,具体实施办法由各县(市、区)人民政府制定。
第十条 两个或者两个以上政府部门和法律、法规授权管理公共事务的组织联合制发的规范性文件,应当自规范性文件公布之日起15日内按照本办法第十二条规定由主办单位向同级人民政府法制办公室报送备案,由同级人民政府法制办公室提出备案审查意见定期报同级人民政府。
第十一条 实行垂直管理的部门制发的规范性文件,应当自规范性文件公布之日起15日内按照本办法第十二条规定向上一级主管部门和本级人民政府法制办公室双向备案。
第十二条 备案义务机关向市、县(市、区)人民政府及其法制机构报送规范性文件备案,应当提交下列材料:
(一)备案报告;
(二)规范性文件正式文本;
(三)制定依据;
(四)制定说明。
备案材料按照规定的格式装订成册,一式12份,具备条件的同时报送规范性文件的电子文本。
第十三条 规范性文件制定说明应当包括下列内容:
(一)制发规范性文件的必要性:
(二)制发规范性文件的依据;
(三)制发规范性文件所要解决的主要问题;
(四)制发规范性文件过程中调查研究、征求意见情况,对相关部门所提意见的采纳情况和矛盾协调情况;
(五)起草部门法制机构审核意见;
(六)贯彻实施该规范性文件所要采取的措施;
(七)其他需要说明的问题。
第十四条 法制机构收到备案义务机关报送备案的规范性文件材料后,应当当即或者在3日内审查报送的材料是否齐全、是否符合报备格式、是否在法定期限内报备,是否属于报备范围,并按照下列规定处理:
(一)不属于应当报备的规范性文件的,告知制发机关;
(二)材料不齐的,通知制发机关限期补充缺少的材料;
(三)不符合报备格式的,通知制发机关限期补正或者按照规定格式重报;
(四)未在法定期限内报备的,给予批评或者通报。
第十五条 经形式审查符合报备要求,或者制发机关按照要求补正、补报或者重报后符合报备要求的,法制机构应当填写《规范性文件备案审查登记表》予以登记。
第十六条 公民、法人或者其他组织认为规范性文件与法律、法规、规章相抵触,或者规范性文件之间规定不一致的,可以向负责备案审查的法制机构提出书面审查建议,说明申请审查的理由并附具有关依据。
第十七条 法制机构对报送备案的规范性文件,应当就下列事项进行审查:
(一)制定机关是否具有相应的法定权限,是否超越法定权限;
(二)是否违反法律、法规、规章的规定;
(三)是否有地区封锁、行业保护、行政垄断及与世贸规则相冲突等问题;
(四)是否适当;
(五)是否违法设定行政许可、行政处罚、行政强制、行政事业性收费、减免税等;
(六)下级人民政府与上级人民政府部门之间、同级人民政府部门之间的规范性文件是否协调;
(七)是否违法限制或剥夺公民、人或者其他组织权利;
(八)是否自我授权或者规避法定义务,所规定的内容、管理措施是否适当;
(九)是否违背法定制定程序;
(十)应当审查的其他事项。
第十八条 法制机构对报送备案的规范性文件实行会审制度。由承办人员在15日内对报送的规范性文件就本办法第十七条所列内容进行审查,提出意见报审。存在重大、复杂、疑难问题的,由会审小组集体讨论复核。问题复杂或者有重大社会影响的,邀请专家进行论证,或者举行听证。
法制机构应当在收到报送备案审查的规范性文件之日起30日内审查完毕,定期向同级人民政府报告。
第十九条 法制机构审查报备的规范性文件时,规范性文件的制发机关应当予以配合,需要制发机关提供相关材料,或者说明有关情况的,该制发机关应当在接到通知之日起10日内报送材料、说明情况。
需要征求有关部门、下级人民政府和有关组织意见的,被征求意见方应当在10日内反馈意见。
第二十条 报送备案的规范性文件经审查发现问题,分别按照下列规定处理:
(一)对规范性文件超越权限的,违反法律、法规、规章规定的,不适当或者与世贸规则相冲突的,或者违背法定程序的,由政府法制机构建议制定机关停止执行并自行纠正;制发机关在规定的期限内不自行修改或者废止的,由政府法制机构提出处理意见报本级人民政府批准后予以变更或者撤销,或者经本级人民政府授权后,由政府法制机构决定变更或者撤销。
(二)同级人民政府所属部门制定的规范性文件之间、下级人民政府制发的规范性文件与上一级人民政府所属部门制发的规范性文件之间对同一事项的规定不一致的,由负责审查的法制机构进行协调,经协调达成一致意见的,相关部门和地方应当执行;经协调不能取得一致意见的,由法制机构提出处理意见报本级人民政府决定,并通知制发机关。
规范性文件在制定技术上存在问题的,政府法制机构可以向制定机关提出处理意见,由制发机关自行处理。
第二十一条 政府法制机构依照本办法第二十条规定建议自行纠正的,规范性文件制发机关应当自接到通知之日起30日内自行纠正,并将处理结果书面报告政府法制机构。
第二十二条 法制机构对管辖范围内违法、不当或者不协调的规范性文件不予审查处理的,其上级法制机构应当责令其限期审查处理;必要时,也可以直接审查,并依照本办法第二十条的规定作出处理。
第二十三条 规范性文件制发机关应当于每年1月底前,将上一年度所制发的规范性文件目录报负责备案审查的法制机构。
第二十四条 政府法制机构应当于每年3月底前,将上一年度规范性文件备案审查情况,向本级人民政府报告,必要时,可随时报告,同时抄送上一级人民政府法制机构。
第二十五条 政府法制机构应当加强对规范性文件备案情况的监督检查,建立规范性文件备案审查统计报告、备案审查情况检查通报、责任追究等管理和监督工作制度,并将备案审查工作纳入行政执法责任制的内容。
第二十六条 规范性文件制发机关不按本办法规定报送规范性文件备案、不按规定上报所制定规范性文件年度目录、不执行备案审查处理意见及决定的,或者不按规定时限提供相关材料、说明有关情况的,由负责备案审查的法制机构给予通报批评,责令限期改正;情节严重,造成严重损害行政管理相对人合法权益的,应当向有关机关提出对主管人员和其他直接责任人员给予行政处分的建议,有关行政机关应当依法作出处理。
第二十七条 法制机构违反本办法规定,不履行备案审查职责的,由本级人民政府、本部门或者上级法制机构责令改正,逾期不改正的,给予通报批评。造成严重后果的,应提请有关行政机关对主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。
第二十八条 本办法自印发之日起施行。市政府以前相关规定与本规定不一致的,以本办法为准。