广东省深圳市人民政府


深圳市房地产登记若干规定（试行）

深圳市人民政府令第203号


　　《深圳市房地产登记若干规定（试行）》已经市政府四届一三〇次常务会议审议通过，现予发布，自2009年5月1日起施行。

市长 许宗衡
二○○九年三月二十四日

深圳市房地产登记若干规定（试行）

　　第一条 为规范房地产登记行为，确认房地产权利，保障房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关规定，结合深圳市实际情况，制定本规定。

　　第二条 本规定适用于本市行政区域内办理房地产更正登记、异议登记、预告登记及地役权登记。

　　第三条 深圳市人民政府房地产登记机关（以下简称登记机关）应当依据《中华人民共和国物权法》的规定设置房地产登记簿。

　　房地产登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当定期异地备份，并应当有唯一、确定的纸介质转化形式。

　　登记机关应当根据前款规定将原有房地产登记册统一调整为房地产登记簿。房地产登记簿设置前，登记申请人可以依据原有房地产登记册记载的事项依据本规定申请办理有关房地产登记。

　　第四条 房地产权利人或者利害关系人认为房地产登记簿记载的事项错误，向登记机关申请更正登记的，应当提交下列材料：

　　（一）申请书；

　　（二）申请人身份证明；

　　（三）证明房地产登记簿记载事项错误的材料；

　　（四）利害关系人申请的，应当提交与申请更正登记事项存在利害关系的证明材料及房地产登记簿记载的权利人同意更正的书面材料，但人民法院、仲裁机构的生效法律文书对申请更正登记事项已有明确确认的除外；

　　（五）法律、法规规定需要提交的其他材料。

　　第五条 登记机关对符合下列条件的更正登记申请，应当予以更正登记：

　　（一）申请人是房地产权利人或者利害关系人；

　　（二）房地产登记簿记载的权利人书面同意更正；

　　（三）有证据证明原登记事项确有错误，或者有人民法院、仲裁机构对申请更正登记事项已有明确确认的生效法律文书；

　　（四）法律、法规规定的其他条件。

　　第六条 登记机关发现登记簿记载事项确有错误的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；权利人逾期不办理更正登记的，登记机关可以依据有关房地产权登记资料或者有效的法律文件对房地产登记簿的记载予以更正，并将更正登记的结果书面告知有关当事人。

　　第七条 利害关系人认为房地产登记簿记载的事项错误，房地产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以向登记机关申请异议登记。

　　第八条 申请异议登记，应当提交下列材料：

　　（一）申请书；

　　（二）申请人身份证明；

　　（三）证明房地产登记簿记载事项错误的证明材料；

　　（四）证明申请人与申请更正登记事项存在利害关系的证明材料；

　　（五）法律、法规规定需要提交的其他材料。

　　申请人提交的材料符合前款规定的，登记机关应当予以异议登记。

　　第九条 登记机关予以异议登记后至异议登记依法注销前，房地产权利人申请办理其他登记的，不予受理；已经受理的，予以驳回，并告知其存在异议登记。

　　第十条 异议登记后，异议登记申请人申请注销异议登记的，登记机关应当注销异议登记。

　　异议登记后，房地产登记簿记载的权利人申请注销异议登记，且符合下列条件之一的，登记机关应当注销异议登记：

　　（一）异议登记申请人无法提供本人已在自异议登记之日起15日内起诉的证明材料的；

　　（二）异议登记申请人的起诉被人民法院裁定不予受理或者予以驳回的；

　　（三）人民法院的生效法律文书确认异议不成立的；

　　（四）法律、法规规定的其他条件。

　　第十一条 申请注销异议登记，应当提交下列材料：

　　（一）申请书；

　　（二）申请人身份证明；

　　（三）根据本规定第十条规定，提交申请注销异议登记的相关证明材料。

　　第十二条 有下列情形之一的，当事人可以约定向登记机关申请预告登记：

　　（一）预售商品房买卖、抵押；

　　（二）已办理登记的商品房买卖、抵押；

　　（三）法律、法规规定的其他情形。

　　预告登记可以由合同当事人双方共同申请，也可以由单方申请。

　　第十三条 申请预售商品房买卖预告登记的，应当提交下列材料：

　　（一）申请书；

　　（二）申请人身份证明；

　　（三）商品房预售合同；

　　（四）约定预告登记的协议；

　　（五）法律、法规规定需要提交的其他材料。

　　第十四条 申请预售商品房抵押预告登记的，应当提交下列材料：

　　（一）申请书；

　　（二）申请人身份证明；

　　（三）房地产抵押合同；

　　（四）主债权合同；

　　（五）商品房预售合同；

　　（六）约定预告登记的协议；

　　（七）法律、法规规定需要提交的其他材料。

　　第十五条 申请已办理登记的商品房买卖预告登记的，应当提交下列材料：

　　（一）申请书；

　　（二）申请人身份证明；

　　（三）商品房买卖合同；

　　（四）约定预告登记的协议；

　　（五）法律、法规规定需要提交的其他材料。

　　第十六条 申请已办理登记的商品房抵押预告登记的，应当提交下列材料：

　　（一）申请书；

　　（二）申请人身份证明；

　　（三）房地产抵押合同；

　　（四）主债权合同；

　　（五）约定预告登记的协议；

　　（六）法律、法规规定需要提交的其他材料。

　　第十七条 登记机关应当对预告登记申请进行审查，对符合下列条件的，应当予以预告登记：

　　（一）申请人是合同当事人；

　　（二）合同当事人有预告登记的约定；

　　（三）申请预告登记的房地产与合同约定的房地产一致；

　　（四）申请预告登记的房地产未被依法限制转让或者设定抵押；

　　（五）法律、法规规定的其他条件。

　　预售商品房买卖合同已办理备案的，其预告登记应当与已备案的预售商品房买卖合同有关内容相符；预售商品房已办理预告登记的，拟备案的预售商品房买卖合同有关内容应当与预告登记相符。

　　第十八条 房地产经预告登记后，除司法机关、行政机关依法限制房地产权利外，未经预告登记的权利人书面同意，登记机关不得办理该房地产的其他登记。

　　第十九条 申请注销预告登记，应当提交下列材料：

　　（一）申请书；

　　（二）申请人身份证明；

　　（三）单方申请注销预告登记的，应当提交经公证的债权人和债务人共同签署的债权消灭文件或者人民法院、仲裁机构的生效法律文书；

　　（四）法律、法规规定需要提交的其他材料。

　　第二十条 以房地产设定地役权的，当事人双方可以向登记机关申请地役权登记。

　　第二十一条 申请地役权登记，应当提交下列材料：

　　（一）申请书；

　　（二）申请人身份证明；

　　（三）供役地和需役地房地产权利证书；

　　（四）地役权合同；

　　（五）法律、法规规定需要提交的其他材料。

　　第二十二条 登记机关对符合下列条件的地役权登记申请，应当予以地役权登记：

　　（一）申请人是设定地役权的当事人；

　　（二）地役权合同的当事人是房地产登记簿记载的房地产权利人；

　　（三）供役地和需役地的房地产权利均在有效期限内；

　　（四）地役权的期限没有超过房地产权利的有效期限；

　　（五）法律、法规规定的其他条件。

　　第二十三条 已经登记的地役权终止的，双方当事人应当共同申请办理地役权注销登记。

　　申请地役权注销登记，应当提交下列材料：

　　（一）申请书；

　　（二）申请人身份证明；

　　（三）供役地和需役地房地产权利证书；

　　（四）法律、法规规定需要提交的其他材料。

　　第二十四条 登记机关对符合下列条件的地役权注销登记申请，应当予以登记：

　　（一）申请人是地役权合同当事人；

　　（二）申请地役权注销登记的房地产与登记簿记载的设定地役权的房地产一致；

　　（三）法律、法规规定的其他条件。

　　第二十五条 本规定所称房地产登记簿记载的权利人包括所有权人、抵押权人或者其他他项权利人。

　　本规定中涉及未成年人为登记申请人的，应当由其监护人代为申请登记；涉及处分未成年人房地产权利的，其监护人应当出具证明其监护人身份及为未成年人利益而处分其房地产权利的公证书。

　　第二十六条 房地产登记申请人应当如实向登记机关提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料的真实性、合法性、有效性负责。申请人的民事行为被依法认定为无效或者申请人提交虚假、无效材料的，应当依法承担法律责任。

　　登记机关应当根据房地产登记簿的记载、申请材料对房地产登记申请事项进行审查，必要时登记机关可以询问申请人或者进行实地查看，并在规定时限内办理房地产登记。

　　登记机关及其工作人员违反规定进行房地产登记的，由其任免机关或者监察机关依法对有关主管人员和其他直接责任人员给予处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

　　第二十七条 登记机关的登记办理期限为：

　　（一）更正登记、预告登记、地役权登记，自受理登记申请之日起10个工作日内；

　　（二）异议登记，自受理登记申请之日起1个工作日内。

　　登记机关核准予以登记的，应当将登记事项记载于房地产登记簿，并向当事人核发有关登记凭证。

　　在登记机关将登记事项记载于房地产登记簿之前，申请人可以单方或者共同提出撤回登记申请，登记机构应当同意撤回登记申请，并将房地产登记申请材料退还相应申请人。

　　第二十八条 登记机关应当制订本规定规定的登记事项的收费标准，按规定程序报物价部门批准。

　　第二十九条 本规定对房地产登记有关程序未作规定的，依照有关法律、法规的规定执行。

　　登记机关应当根据本规定制定房地产更正登记、异议登记、预告登记及地役权登记的操作规程，并向社会公示。

　　第三十条 本规定自2009年5月1日起施行。


论 代 位 执 行 程 序 的 法 律 适 用*

奚玮1 王旭升2
（1、安徽师范大学 法律系，安徽 芜湖 241000； 2、安徽芜湖市鸠江区 法院，安徽 芜湖 241000）


代位执行也称对被执行人到期债权的执行，是指被执行人不能清偿债务，但对本案以外的第三人享有到期债权的，人民法院可以依申请执行人或被执行人的申请，对该第三人的财产进行强制执行。代位执行程序由最高人民法院《关于适用若干问题的意见》（以下简称《适用意见》）第300条明确确立，该条规定：“被执行人不能清偿债务，但对第三人享有到期债权，人民法院可依申请执行人的申请，通知该第三人向申请执行人履行债务。该第三人对债务没有异议但又在通知指定的期限内不能履行的，人民法院可以强制执行”。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（以下简称《执行规定》）第61—69条对代位执行的适用条件和程序作了进一步规定。但由于《适用意见》和《执行规定》关于代位执行的规定过于原则和笼统，且漏洞颇多，给司法实践部门正确适用该程序带来了一定的困难，导致各地因理解不同产生操作上的混乱不一，破坏了法律的统一性，从而直接影响了代位执行程序的适用效果。为此，本文拟就代位执行程序适用中的问题作一分析和探讨，以期有助于对代位执行程序的理解与适用。

一、代位执行的适用条件

代位执行是有别于一般执行的一项特殊执行制度。作为一种特殊的执行制度，代位执行在适用上除要符合执行的一般条件外，还必须符合其特殊条件。以《适用意见》和《执行规定》关于代位执行的规定为基础，结合债权人代位权和强制执行的一般理论，代位执行应具有以下特殊适用条件：
（一）、必须是已经进入一般执行程序。申请执行人行使代位执行，不得径行向第三人请求，也不得凭执行根据直接向人民法院提出。代位执行程序的启动，必须依赖于一般执行程序，以一般执行程序作为代位执行程序的前提条件[1] 。因为代位执行适用于被执行人财产不足以清偿债务的情形，而只有开始一般执行程序后，才能知道被执行人的财产是否不足以清偿债务。但并非一般执行程序开始之后必然会引起代位执行程序的开始。
（二）、必须是被执行人不能清偿债务
对被执行人对第三人享有的到期债权的执行，必须以“被执行人不能清偿债务”为前提。不能清偿债务包括两种情况，一种是被执行人现有直接管领的财产不足以清偿债务，对余下部分不能履行，一种是根本无财产可供履行。被执行人有偿付能力，而拒不履行，人民法院可依法采取强制措施进行执行。司法实践中存在两个极端的做法：一是对被执行人的财产状况不作深入细致的调查，一旦发现被执行人对第三人有到期债权就立即适用代位执行程序，这显然于法不符。二是过于苛求被执行人必须是没有任何财产的情况下方可适用代位执行程序，这也不利于申请执行人利益的保护和法院更有效地开展执行工作，与立法本意也不合。正确地理解和适用代位执行程序，应当要立足于对被执行人本身的财产采取执行措施。所以，全面了解和掌握其财产状况是必要的。如果被执行人有其他财产可供执行，就不应当将被执行人的债仅作为执行标的。如果被执行人无财产可供执行或其财产不足以清偿债务，即可适用代位执行程序，对其债权采取措施。
（三）、必须是被执行人对第三人享有到期债权
《适用意见》第300条和《执行规定》第61条都规定对“到期债权”才能执行。若要第三人立即向申请执行人履行义务，该债权非得已届清偿期，否则不能。对未到期债权，被执行人无履行请求权，申请执行人也自然无从代位行使。关于债权是否到期应作具体分析，即有法定期限的以法定期限为准；有约定期限的以约定期限为准；既无法定期限也无约定期限的，原则上被执行人可随时要求第三人清偿，与此相应，进入执行程序后申请执行人可随时申请代位执行[2] 。对于未到期债权，申请执行人不得申请代位执行，即便提出也应予以驳回，但第三人自愿提前履行的除外。然而，司法实践中被执行人对第三人享有未到期债权，若不及时采取措施，被执行人就可能转移该债权或将该债权设定其他权利而影响法院生效判决的执行。对此，世界其他一些国家和地区的立法都采用扣押方式对债权进行保全，届期再改为代位执行，以保护申请执行人的债权利益。我们认为，为防止被执行人私自处分未到期债仅从而妨碍申请执行人的债权得到及时实现，应扩大《适用意见》第105条规定的代位财产保全的适用对象范围，允许申请执行人就被执行人的未到期债权申请代位保全，待债权到期后再改为代位执行。因为代位保全只是裁定第三人（代位债务人）不得对被执行人清偿债务，毕竟不同于实际执行第三人的财产。
（四）、被执行人怠于行使其对第三人享有的债权或虽行使债权但未达到目的。
被执行人具备行使权利条件而消极漠视，让其债权处于呆滞状态，足以害及申请执行人的债权。至于起自何因被执行人怠于行使权利，是主观上的过错还是客观上的障碍，则在所不问。即使被执行人不怠于行使权利，但如行使的结果仍然不能改变或全部改变第三人拥有财产的状况，也可适用代位执行。只有这样，才能防止被执行人假行使请求权之名而行（与第三人通谋）转移、隐匿、挥霍财产之实的法律规避现象的发生，以最大限度地保护债权人的利益，实现代位执行制度的立法目的。

二、代位执行的适用程序

代位执行的适用在程序上分为以下几个阶段：
（一）、申请执行人或被执行人提出代位执行的申请。代位执行在开始上只能采用申请方式，而不能由人民法院依职权发动。代位执行申请原则上只能由申请执行人提出，被执行人也可提出。这一项程序在司法实践中往往被忽视。实践中有的法院只要一查到被执行人有到期债权，就急于采取措施，而放松了这一方面的程序要求[3]。但鉴于司法实践中申请执行人往往难以知晓被执行人的债权状况，人民法院在执行中发现被执行人有到期债权的，应告知申请执行人，由其决定是否申请适用代位执行。申请一般应采用书面形式，口头提出的，执行人员应记入笔录，并由申请人签名或盖章。申请要说明，被执行人与第三人之间债权债务关系的事实，债权种类与数额，代位申请执行的事实与理由，并提供相应的证据。
（二）、人民法院向第三人发出履行通知。人民法院接到代位执行申请后，应予审查。审查的重点是代位执行申请在形式上是否符合前述条件，同时也应对被执行人和第三人之间的债权债务关系是否明确、合法且已到期进行审查。例如，被执行人根据购销合同对第三人供货后，第三人应付货款给被执行人，那么被执行人对第三人则享有到期债权；又如被执行人承建某工程，但尚未竣工，也就无法验收，此时债权尚不明确，也未到期，这种情况下就不能代位执行。经审查，对不符合条件的，应驳回申请；对符合条件的，则向第三人发出履行到期债务的通知。履行通知应当包含下列内容：（1）第三人直接向申请执行人履行其对被执行人所负的债务，不得向被执行人清偿；（2）第三人应当在收到履行通知后的十五日内向申请执行人履行债务；（3）第三人对履行到期债权有异议的应当在收到履行通知后的十五日内向执行法院提出；（4）第三人违背上述义务的法律后果。履行通知必须直接送达第三人，而不得采用其他送达方式。这里的履行通知既区别于向被执行人发出的执行通知书，也区别于向有协助义务的单位和个人发出的协助执行通知书。司法实践中有些法院以执行通知书或协助执行通知书代替履行通知，这是不符合法律要求的。
（三）、第三人异议。第三人接到履行通知后，有权提出异议。第三人对履行通知的异议一般应当以书面形式提出，口头提出的，执行人员应记入笔录，并由第三人签字或盖章。第三人主要应就被执行人对其是否享有债权、双方是否存在对待给付义务以及债务数额等提出异议。第三人在履行通知指定的期间内提出异议的，人民法院不得对第三人强制执行，对提出的异议也不进行审查，但第三人提出自己无履行能力或其与申请执行人无直接法律关系的，不成为异议，也不产生相应的效力。司法实践中经常发生在执行程序中审查第三人的异议，并驳回其异议，进而对第三人强制执行的情况，这是不符合《执行规定》的立法精神的，也不利于从程序上保护第三人的实体权利，应予纠正。第三人对债务部分承认、部分有异议的，可以对其承认的部分强制执行。如果第三人收到人民法院要求其履行到期债务的通知后，擅自向被执行人履行，造成已向被执行人履行的财产不能追回的，除在已履行的财产范围内与被执行人承担连带清偿责任外，还可以追究其妨害民事诉讼的责任。
（四）、对第三人强制执行。第三人在履行通知指定的期限内没有提出异议，又不向申请执行人履行的，执行法院有权裁定对其强制执行。此裁定同时送达第三人和被执行人。基于债权人代位权的要求，被执行人若在收到人民法院的执行通知后，放弃其对第三人的债权或延缓第三人履行期限的，被执行人此种行为无效，人民法院仍可在第三人无异议又不履行的情况下予以强制执行。这里需要注意的是，代位执行的执行依据是人民法院作出对被执行人债权强制执行的裁定，而不是人民法院向第三人发出的履行到期债务的通知。以履行通知作为代位执行的根据不仅不符合诉讼原理和《民事诉讼法》及《执行规定》的规定，而且还会在代位执行实践中滋生出难以得到合理解释与妥当的棘手问题[4] 。
对第三人强制执行的措施与民事诉讼法的一般执行规定相同，也即可对第三人的金钱和财物采取冻结、划拨和查封、扣押、拍卖、变卖等强制执行措施。如果第三人妨碍执行活动的，人民法院还可依法对其采取强制措施。代位执行完毕，申请执行人与被执行人、被执行人与第三人之间的债权债务关系即行消灭。第三人按照人民法院履行通知向申请执行人履行了债务或已被强制执行后，人民法院应当出具有关证明。

三、代位执行程序适用中应注意的几个问题

在适用代位执行程序执行被执行人到期债权的过程中，还有以下一些问题需要在司法实践中予以把握：
（一）、执行被执行人到期债权要严格地限定在执行程序内，即代位执行在适用上以进入一般执行程序为必备要件。尽管《适用意见》第105条规定在财产保全时，可以针对第三人，但在强制措施上只规定了停止支付和提存两项，不具备全面的强制措施，所以要同执行被执行人到期债权区分开来[5] 。
（二）、注意区分相关概念。要做到全面准确适用代位执行程序，在掌握其自身条件和程序的同时，还须严格区分一些与此相关的容易混淆的问题。第一，诉讼过程中的第三人与执行过程中的第三人的区别。诉讼过程中的第三人是指对原告和被告所争议的诉讼标的认为有独立的请求权，或者虽没有独立请求权，但案件的处理结果与他有法律上的利害关系，因而参加到正在进行的诉讼中来的人。这种第三人属法律上的诉讼参与人。而执行过程中的第三人本不是诉讼参与人，只是由于他与被执行人之间存在债权债务关系而被牵连进来的。这种第三人从诉讼过程中看属于案外人，。第二，代位执行与持有财物或票证的有关单位和个人协助执行的区别。前者被执行人与第三人之间存在的是一种债权债务关系，而后者有关单位和个人对被执行人的财物或票证没有所有权，只是一种占有、使用或保管关系，而且该项财物或票证是法律文书所确定的必须交付的。对于后者，人民法院应直接向有关单位和个人发出协助执行通知书，令其交出，不象前者那样，非依申请执行人或被执行人的申请不可。第三，代位执行与执行中的债务转让的区别。执行中的债务转让是指经申请执行人同意或者追认，被执行人将其被执行债务转让给案外的单位或个人，由其承担清偿责任。该单位或个人对被执行人原本无债务，基于债务转让接受了被执行人的债务。当其不依债务转让协议主动履行，人民法院可依债务转让协议裁定变更被执行主体，强制债务接受者清偿债务，这时该单位或个人基于债务转让变成了被执行人。
（三）、执行被执行人到期债权应贯彻有限原则，禁止进行复代位执行。即申请执行人代位执行权只能对第三人享有，而不能针对第三人的债务人，即所谓的“第四人”、“第五人”。在对第三人作出强制执行的裁定后，第三人确无财产可供执行，但发现他对他人享有到期债权的，不得再就第三人对他人享有的到期债权强制执行。这是因为，如果实践中无限制地依次类推第三人，会使环节增多，关系复杂，难以达到代位执行的目的，反而造成执行秩序混乱，增加执行难度。
另外还应注意，作为被执行人的法人被宣告破产的，不能继续代位执行，而应中止执行，通知申请执行人参加财产分配。
参考文献：
[1] 参见程义光：《论代位执行的适用》，载《法学评论》，1994（5）。
[2] 参见江伟：《民事诉讼法学原理》，中国人民大学出版社，1999年版，第906页。
[3] 陈亮：《对第三人享有的到期债权的保全和执行》，《经济与法》，1998（2）
[4] 赵钢 占善刚：《代位执行中的几个基本问题》，《政治与法律》，1998（1）
[5] 姚文秀：《对第三人执行的程序和应注意的问题》，载《法制日报》，1998年1月31日